[프라임경제]최근 상가시장에 온기가 느껴지고 있다. 그 이유야 정부의 고강도 주택정책으로 세부담을 느낀 사람들이 세부담이 비교적 적은 상가시장에 눈을 돌리고 있기 때문이다.
하지만 현장에서 느끼는 체감온도는 아직은 미지근 하기만 하다. 경기가 저점을 지나서 회복의 기미가 보이고 있다고는 하나 부동자금의 흐름이 상가쪽으로 흐르기 보다는 관망상태로 파악이 되고 있다.
이왕 세부담을 절감 목적으로 하시는 분들 또는노후나 은퇴후를 대비해서 매달 연금처럼 월세를 받기를 희망하거나 실수요쪽으로 상가에 관심을 가지는 분들은다음과 같은 절세방법이 있음을 아신다면 상가투자에 더욱 매력을 느끼실 것이다.
주택,토지등과 달리 상가는 수익형 부동산 이다. 주택과 토지등과 무관한 부가가치세란 세금과도 커다란 연관이 있다. 때에 따라서는 선 지급의 성격을 가지므로 큰 부담이 된다.
그 이외에도 몇가지 절세를 할 수 있는 방안이 있어 소개를 하고자 한다. 많은 도움이 되셨으면 한다.
첫째, 상가분양시 명의는 소득이 없거나 적은 쪽으로
공기업에 다니는 유평종(가명.54세)씨는 최근 노후대비용으로 상가를 하나 분양을 받았다. 유종수씨는 평소 친분이 있는 지인에게 배우자가 소득이 없을 경우 배우자 명의로 취득하는 것이 훨신 유리하다는 조언을 들었다.
이 경우 다만 배우자에게 상가 명의를 이전하게 되면 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 조세전문가와 함께 검토해 보는 것이 좋다. 연봉 7000만원(가정 과세표준은 3000만원)인 유씨가 그 동안 저축한 돈으로 노후를 위해 연간 3000만원의 임대소득이예상되는 상가(분양가 4억 3천)를 분양받았다.
이 경우 유씨 명의로 취득한 경우와 소득이 없는 배우자가 취득했을 경우 어떻게 세금이 달라지는 지 비교해 알아보겠다.
가정1) 유씨 명의로 취득한 경우
기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 6000만원에 대해 26％의 세율을 적용, 1110만원 정도의 소득세를 내야 된다.
가정2) 부인 명의로 하는 경우
상가를 유씨 아내명의로분양받는 경우유씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3000만원에 대해 17％의 세율이 적용돼 420만원 정도만 납부하면된다. 아내 또한 상가임대소득 3000만원에 대해 17％의 세율을 적용돼 420만원 정도의 세금을 내게 되는데 결국 유씨 부부는 총 840만원 정도의 세금을 내게 된다. 따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 유씨 명의로 취득할 때보다 270만원 정도의 세금을 절약할 수 있게 된다. 이외에도 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있다.
그러나 상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해야 하기 때문에 전문가와 상의해 보는 것도 절세 포인트 중에 하나인데 부부사이에는 3억원(10년 이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세되므로 유념해야 한다.
가정3) 공동명의로 하는 경우
부인앞으로 하면 증여세가 부과되므로 3억원 까지는 부인소유,나머지 1억3천만원은 유씨 소유로 임대사업을 한다고 하자. 이렇게 되면 증여세 문제는 피할 수 있다. 그런데 문제는 임대소득세 이다. 임대소득은 총괄적으로 계산된뒤 지분비율로 나눠 각자의 다른소득에 합산된다. 결국 유씨의 명의로 하는 경우보다는 낮게 도출이 되지만 부인의 명의로 할 때보다는 약간 높게 나왔다.그런데 가족 간에 이렇게 공동명의로 사업을 하는 경우 문제는 없나?
2004년까지는 가족간 공동사업의 경우 지분비율이 큰 사람의 소득으로 보았지만 2005년부터는 각자의 지분비율을 인정하고 있다. 다만 조세회피가 의심되면 종전의 규정이 적용된다는 점은 주의하자. 참고로 연간 임대소득이 4800만원을 초과하면 장부작성이 필요하고 기장을 하지 않으면 무기장 가산세 20%가 적용된다.
둘째,양도는 최소한 보유기간 2년이 넘은 후에
상가의 보유 기간(취득일~양도일)이 2년 이상이면 9~36%의 누진세율이지만, 2년 미만은 무조건 40%, 1년 미만이면 무조건 50%의 단일세율이 적용된다.
가령 양도차익이 3000만원인 상가의 경우, 보유 기간이 2년 1개월이면 18%의 세율이 적용돼 양도소득세가 364만원 정도 나온다. 하지만 1년 9개월이면 세율이 40%여서 990만원을 내야 한다.
양도 시기는 잔금청산일이지만, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 소유권이전등기일을 양도일로 보므로, 2년이 지난 뒤에 등기를 이전하는 게 좋다.
보유 기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 상가를 양도한다면, 차라리 이 시점을 넘기면 세율이 낮아져서 유리하다.
3년 이상 보유한상가를 양도할 경우 일정 금액을 공제해 주는데(장기보유특별공제), 보유기간에 따라 공제율이 ▲보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%, ▲5년 이상 10년 미만이면 15%, ▲10년 이상이면 30%가 적용이 된다.
만약 상가 양도차익이 5000만원인 경우, 2년 10개월 보유했다가 팔면 양도세가 832만5000원이지만 3년 1개월 보유하면 697만5000원으로 135만원이나 싸진다.
셋째,보유세 기준일 전에 양도 하는 것이 유리
종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)는 매년 6월 1일이 과세 표준일이다. 물론 분양상가는 종합부동산세와 연관이 적다. 상가는 주택과는 달리 건물과 토지의 재산세를 분리과세하고, 건물부분에 대해서는 종합부동산세를 과세하지 않고 다만 토지부분은 개인별로 합산해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 경우에만 종합부동산세 부과 대상이 된다.
반면 이날상가 등 부동산을 보유하고 있는 사람에게는 재산세가 부과된다. 만약 5월 31일 상가를 사고 팔았다면, 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 1년치 재산세를 내야 한다. 상가를 연내에 팔 계획이 있다면, 6월 1일 이전에 팔아야 세금을 피할 수 있다. 이 때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라, 잔금청산일이다. 잔금 지급 시기를 맞추지 못하면, 매도자와 매수자가 서로 협의하거나, 혹은 근저당 설정 등의 약정을 달아 소유권 이전등기를 먼저 하는 방법도 있다.
넷째,창업자금 사전상속제도 활용해야
2006년부터 2년간 한시적으로 적용되는 '창업자금 사전상속 제도'를 이용할 수 있는 기간이 이제 얼마 남지 않았다. 창업자금 사전상속 제도란 만30세 이상 또는결혼한 자녀가 만65세 이상의 부모로부터 창업자금을 2007년 12월까지 증여받을 경우, 30억까지는 10%의 낮은 세율로 먼저 증여세를 과세한 후 부모의 사망으로 재산을 상속받을 때에 사전 상속한 재산을 합산해 정상세율(10~50%)로 정산하는 제도를 말한다.
가령 서울 1층 상가 분양평수 18평, 분양대금 5억5000만원인 점포를 분양받아 창업할 경우, 대출로 점포 분양대금의 30%를, 그 밖의 창업비용 1억1500만원을 포함한 필요비용 5억원을 창업자금 사전상속제도를 통해 증여ㆍ상속 받는다면 증여세 및 상속세는 전혀 부담하지 않을 수 있다. 그러나 이 제도를 사용하지 않고 증여를 받아 사업하면 9400만원의 증여세를 부담해야 한다.
이렇게 창업자금 사전상속 제도를 이용해 상가를 분양받아 창업하면 증여세를 크게 줄일 수 있는 장점이 있다. 실제로 이 제도를 사용해 자녀에게 상가를 구입해줌으로써 증여세를 줄이는 경우가늘어날 것으로 보인다. 하지만 창업자금 사전상속제도를 활용하기 위해서는 반드시 사전 상속을 받은 날로부터 1년 이내 창업을 해야 하며, 사전 상속받은 재산은 3년 내 창업목적으로 모두 사용해야 한다.
또한 다른 사업자가 운영하던 사업장을 매수하거나 기존의 사업을 법인으로 전환하는 경우, 그리고 단순히 사업을 확장하거나 새로운 업종을 추가하는 경우에는 창업의 범위에서 제외된다. 이 밖에 사전상속을 통한 창업자금이 생산적인 창업으로 연결될 수 있도록 호텔ㆍ여관업, 유흥 주점업, 도박장 운영업과 같은 소비성 서비스업과 부동산 임대업 및 공급업, 기계장비 및 소비용품 임대업은 창업대상에서 제외됨에 주의를 요한다.
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