주상복합 그리고 오피스텔에 관하여

블로그 > 부동산투자&인터넷고객관리부 박과장 http://blog.naver.com/phjbiz/10001747003

■ 주상복합아파트 주택 외 시설과 주택을 동일건축물로 짓는 건축물 중 주택을 의미 ■ 오피스텔 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물을 의미 ■ 주상복합아파트와 오피스텔의 장단점 가입대상 단 점 ㆍ투기과열지구에서 분양권 전매가능 ㆍ청약자격제한 없슴 ㆍ무이자중도금대출 많음 ㆍ역세권 등 입지조건이 좋은 곳에 위치함 ㆍ아파트 보다 환금성 떨어짐 ㆍ장기적으로 주거환경이 악화될 가능성이 높음 ㆍ분양보증 대상이 아님 ㆍ관리비에 대한 명확한 기준이 없슴 ㆍ분양내용이 공개되지 않아 공정한 평가가 ㆍ어려움 ■ 주거용 오피스텔 보유시 양도소득세 ㆍ 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 다른 주택과 마찬가지로 1가구1주택의 ㆍ 요건을 갖춰야 양도세가 비과세된다. ㆍ 현재 주택을 소유하고 있으면서 추가로 오피스텔을 구입하여 ‘주거용’으로 사용하였 ㆍ 다면 1가구 2주택이 되어 오피스텔을 양도하든 기존 주택을 양도하든 양도세를 내야 한다. ■ 주상복합 아파트, 오피스텔과 일반 아파트와의 차이점 1) 관련법률 주택건설촉진법의 적용을 받는 일반아파트와 달리 주상복합과 오피스텔은 건축법 적용을 받는다. 건축법의 ‘특별법’ 개념인 주택건설촉진법은 원활한 주택공급을 위해 건설사에 대한 지원 등을 담고 있고, 주택공급 과정에 대해 좀더 꼼꼼히 규정해 놓았다. 2) 분양보증 및 관리비 주상복합이나 오피스텔은 시행사가 분양방식과 대금납부를 임의로 할 수 있다. 또한 분양보증 대상도 아니기 때문에 시행사가 부도가 나면 안정장치가 없다. 관리비도 난방방식이나 관리형태에 따라 차이가 크다. 3) 세금 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 일반아파트를 분양 받을 때는 부가가치를 내지 않고, 분양금액의 2%를 취득세로, 3.0%를 등록세로 내야 한다. 이에 반해 오피스텔은 분양금액의 10%에 상당하는 부가가치세를 내고, 2.2%의 취득세, 3.6%의 등록세를 낸다. 일반아파트는 고급주택 1채이상, 국민주택규모 초과 2채 이상, 국민주택규모 이하 3채 이상을 보유하면서 그 중 일부를 임대할 때를 제외하고는 임대소득세를 과세하지 않지만 오피스텔은 1채를 임대하더라도 임대소득세를 내야 한다. 4) 내부구조 주상복합아파트는 주택으로 구분돼 내부에 욕조를 설치할 수 있고 100%주거용으로 사용된다. 또한 주상복합아파트는 주택임대사업의 대상으로 임차인이 임대차보호법에 의하여 보호를 받을 뿐 아니라 두 채를 갖고 있으면 1가구 2주택의 적용도 받는다. 이에 반해 오피스텔은 내부에 욕조를 설치할 수 없으며 전용면적도 주거용 부분이 50%를 넘을 수 없다. ■ 아파트ㆍ주상복합ㆍ오피스텔 비교 구 분 주상복합아파트 오피스텔 일반아파트 근거법률 건축법 건축법 주택건설 촉진법 계약기간 선착순분양 또는 공개추첨 ※투기과열지구는 공개추첨 선착순분양 또는 공개추첨 ※투기과열지구는 공개추첨 공개청약 분양보증 보증제외 보증제외 보증대상 분양권전매 (투기과열지구) 없슴 없슴 1년 이상 보유 중도금2회이상납부 청약자격 청약자격제한 없슴 청약자격제한 없슴 청약통장가입자 대금납부 임의 임의 공정률 기준 50%전후 2회 이상 사후관리 일반건축물 적용 일반건축물 적용 공동주택관리령 관리비 난방방식 및 관리방식에 따라 차등 난방방식 및 관리방식에 따라 차등 표준화(지역별 차등) 용도분류 아파트 업무시설 아파트 발코니 설치 있음 없음 있음 욕조 설치가능 설치불가 설치가능 주거용도 100% 50%(전용면적기준) 100% 주택임대사업 가능 불가능 가능 부가가치세 전용면적 25.7평 초과시부과 평형에 관계없이 부과 전용면적 25.7평 초과시 부과 1가구 2주택 해당됨 해당됨 해당됨 임차인 보호 주택임대차보호법 주거용-주택임대차보호법 업무용-상가임대차보호법 주택임대차보호법 ■ 주상복합아피트ㆍ오피스텔 선택요령 1) 오피스텔 임대수요가 풍부한 역세권이나 대학촌 주변을 선택해야 한다. ㆍ 단층형 오피스텔을 복층형 오피스텔로 허위, 과장광고를 하는 경우가 많기 때문에 ㆍ 복층형오피스텔을 선택할 때는 복층형 허가를 받았는지 반드시 점검해야 한다. ※ 성남, 고양시는 현재 복층형 구조를 금지하고 있으며, 서울시의 경우 자치구에 따라 ※ 복층형을 금지하고 있는 곳이 있다 ㆍ 분양면적과 전용면적의 차이가 크므로 전용면적을 기준으로 일반아파트와 비교 ㆍ 해야 한다. 2) 주상복합아파트 ㆍ 업무지구와 가깝고 교통여건이 좋은 지역에서 주상복합아파트를 선택해야 한다. ㆍ 주상복합아파트는 일반적인 아파트에 비해 주거환경이 좋지 않기 때문에 인근에 ㆍ 공원이나 조망권을 확보할 수 있는 지역이 좋다. ㆍ 주상복합아파트는 방향과 층수에 따라 가격 차이가 크다. 따라서 될 수 있으면 좋은 ㆍ 층과 방향을 선택해야 한다. ■ 오피스텔 임대사업 투자 포인트 1)임대수요가 풍부한 곳인지 알아봐야 한다. ㆍ 지하철 역세권은 필수조건이다. 사무실ㆍ대학교 등이 밀집된 지역의 오피스텔을 우선 ㆍ 고려한다. 이러한 지역은 소형평형(18~25평형)의 임대수요가 많다. 2)매매가 대 전세가 비율이 높은 지역이 투자에 적합하다. ㆍ 주거형 오피스텔은 인근 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 70~80%이상 되는지 알아 ㆍ 보는 것도 중요하다. 전세가비율이 높다는 것은 임대수요가 풍부하다는 증거다. 3)투자액 대비 연 10~12% 이상의 월세수익이 가능한 곳이어야 한다. ㆍ 지하철 역세권은 필수조건이다. 사무실ㆍ대학교 등이 밀집된 지역의 오피스텔을 우선 ㆍ 고려한다. 이러한 지역은 소형평형(18~25평형)의 임대수요가 많다. 4)각종 편익시설이 풍부하고 지은 지 오래되지 않은 곳이 수익성이 있다. ㆍ 오피스텔은 주거와 사무를 겸해 이용하는 경우가 많으므로 쾌적성보다는 편의성에 초점 ㆍ 을 맞춰야 한다. 또한 임차인 입장에서는 신축건물은 선호도가 높기 때문에 기존 오피스텔 ㆍ 보다 수익이 높다. ■ 오피스텔 임대수익률 계산하기 주택 임대사업자는 부가가치세가 비과세인 반면 오피스텔 임대사업자 즉, 일반 부동산 임대사업자는 부가가치세를 물게 된다. 오피스텔 분양계약서를 작성한 시점을 기준으로 20일 이내에 관할 구청에 부동산 임대사업자로 등록하면 부가세를 환급 받을 수 있다. 분양가의 7.6% 수준으로 환급 받기 때문에 투자비용을 절약하는 중요한 포인트가 된다. 취득세와 등록세는 잔금을 납부한 후 20일 이내에 납부해야 과태료를 물지 않는다. 취득ㆍ등록세는 분양가의 5.8%로 부가세를 제외한 분양가격을 기준으로 산정한다. 아래에서 제시한 수익률표는 월세에 따라 임대사업의 수익률이 큰 차이가 나는 것을 보여준다. 즉 월세 매물이 잘 소진되고, 수요가 많은 곳인가를 오피스텔 투자자는 꼭 점검해야 한다. ■ 수익률 계산 예 구 분 월세 90만원 월세 100만원 산출근거 분양가총액 20,000 20,000 가정임 대출금액 12,000 12,000 12,000만 원 대출받음 임대보증금 2,000 2,000 2,000만 원 상정 취등록세 1,160 1,160 분양가의 5.8% 부가세환급금액 1,520 1,520 분양가액의 7.6% 실투자금액 5,640 5,640 분양가-대출금액-임대보증금+취득, 등록세 연간 월세수입 1,080 1,200 월세X12개월 보증금 이자소득 84 84 임대보증금*5%에서 세금제외한 83.5% 연간 대출이자 840 840 대출금리 약 7% 적용 임대소득세 32 44 임대소득금(보증금+월세수입-대출이자)*9% 연간 순수입 291 399 월세수입+보증금이자소득-대출이자-임대소득세 연간 투자수익률 5.16% 7.08% 연간순수입/실투자금액 일반아파트, 주상복합, 오피스텔 차이점 비교 구 분 일반아파트 주상복합 아파트 오피스텔 근거법률 주택건설촉진법 300가구 이상이나 주거비율 90% 이상은 주촉법 건축법 승인대상 사업승인 300가구 이상-사업승인 300가구 미만-건축허가 건축허가 분양방법 공개청약 청약통장 또는 공개추첨(투기과열지구) 공개추첨(투기과열지구) 분양보증 보증대상 보증제외 사후관리 공동주택관리령 일반건축물 적용 관리비 표준화(지역별 약간 차등) 난방방식 및 관리방식에 따라 차등 난방방식 및 관리방식에 따라 차등 용도분류 아파트 아파트 업무시설 및 주거용 발코니 설치 있음 있음 없음 욕조 설치 가능 설치 가능 설치 불가 주거용도 100% 100% 50%(전용면적기준) 주택임대사업자 해당됨 해당됨 해당 안됨 부가가치세 전용면적 25.7평 초과시 부과 전용면적 25.7평 초과시 부과 평형에 관계없이 부과 1가구2주택 해당됨 해당됨 해당됨 임차인 보호 보호됨 보호됨 보호 안됨 최초계약자 지원 해당됨 해당 안됨 (자료:대한매일) 현행 개정 적용지역 시행시기 재건축아파트 선분양 후시공 공정 80% 후분양 투기과열지구 7월 지역·직장조합주택 조합원 분양권 전매제한 없음 분양권 전매금지 투기과열지구 7월이전 사업승인 조합은 1회에 한해 전매가능 주상복합아파트 분양권 전매제한 없음 분양권 전매금지 투기과열지구 (20가구 이상 예정) 7월이전 건축허가받은 주상복합은 제외 청약자격 제한없음 청약통장 가입자만 청약가능 전국, 300가구 이상 주택담보대출 인정비율 60% 50% 투기과열지구 6월 이후 신규대출부터 적용 ☞ 일반아파트와 주상복합·오피스텔 : 법률적으로 일반아파트는 주택건설촉진법에 따라 사업이 이뤄진다. 반면 주상복합과 오피스텔은 건축법 적용을 받는다. 건축법의 ‘특별법’ 개념인 주택건설촉진법은 원활한 주택 공급을 위해 건설사에 대한 지원 등을 담고 있고, 주택 공급 과정에 대해서 좀 더 꼼꼼하게 규정해놓았다고 보면 된다. 주상복합은 앞으로 주거비율이 90%를 넘거나 3백 가구를 넘을 경우 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상에 포함돼 오는 7월부터 청약통장 가입자에게만 분양된다. 투기과열지구 내에선 분양권 전매도 금지된다. 일반아파트는 사업승인과 분양승인을 받아야 분양할 수 있고, 또 20가구 이상은 반드시 공개청약을 통해 분양해야 한다. 분양대금도 건축 공정률 50%를 기준으로 2회 이상 나누어 내도록 되어 있다. 사후관리도 공동주택관리령에 규정이 있어 이를 따라야 한다. 관리비도 지역별로 약간의 차이는 있지만 표준화되어 있다.반면 주상복합이나 오피스텔은 시행사가 분양방식이나 대금납부를 임의로 할 수 있다. 분양보증 대상도 아니다. 따라서 시행사가 부도가 나면 수요자는 보상받을 안전장치가 없다. 관리비도 난방방식이나 관리형태에 따라 차가 크다. 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 일반아파트를 분양받을 때는 부가가치세를 내지 않고, 분양금액의 2%를 취득세로, 3.6%를 등록세로 내게 된다. 그러나 오피스텔은 분양금액의 10%에 상당하는 부가가치세를 내고, 2.2%의 취득세, 3.6%의 등록세를 낸다. 또한 일반아파트는 고가주택 1채 이상, 국민주택규모 초과 2채 이상, 국민주택규모 이하 3채 이상을 보유하면서 그중 일부를 임대할 때를 제외하고는 임대소득세를 과세하지 않으나 오피스텔은 1채를 임대하더라도 임대소득세를 내야 한다. 그리고 1가구 1주택의 소유자가 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울과 신도시, 과천 지역)하다 양도하는 일반아파트에 대해서는 양도세를 비과세하며, 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 다른 주택과 마찬가지로1가구 1주택의 요건을 갖추면 양도세가 비과세된다. 그러나 현재 주택을 소유하고 있으면서 추가로 오피스텔을 구입하여 '주거용'으로 사용하였다면 1가구 2주택이 되어 오피스텔을 양도하든 기존 주택을 양도하든 양도세를 내야 한다. 만일 오피스텔을 ‘업무용’으로 사용했다면(사업자등록 등) 주택을 양도할 경우 1가구 1주택이기 때문에 양도소득세가 부과되지 않지만, 오피스텔을 양도하면 주택이 아니기 때문에 양도소득세가 부과된다. ※ 고가주택 : 지역과 평수에 관계없이 거래가액이 6억원이 넘으면 고가(高價)주택으로 분류되어 1가구 1주택에 관계없이 양도세가 중과세된다. 고가주택을 임대해 소득을 올렸을 경우에는 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부해야 한다. 주택 임대소득을 신고하지 않으면 20%의 무신고가산세가, 불성실 납세자에게는 가산세 20%가 추가된다. ☞ 주상복합과 오피스텔 : 주상복합은 아파트이기 때문에 주택으로 구분돼 내부에 욕조를 설치할 수 있다. 100% 주거용도로 사용된다. 주택임대사업자의 대상으로 임차인이 임대차보호법에 의하여 보호를 받을 뿐 아니라 두 채를 갖고 있으면 1가구2주택의 적용도 받는다. 이에 반해 오피스텔은 내부에 욕조를 설치할 수 없으며 전용면적도 주거용 부분이 50%를 넘을 수 없다. ▣ [5·23부동산대책] 주상복합아파트 2003/05/27 주상복합은 앞으로 주거비율이 90%를 넘거나 3백 가구를 넘을 경우 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상에 포함돼 오는 7월부터 청약통장 가입자에게만 분양된다. 투기과열지구 내에선 분양권 전매도 금지된다. 하지만 주상복합 시장의 "틈새"는 여전히 넓어 수요자들을 사로잡는 "유혹"은 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 먼저 이미 공급된 주상복합 분양권은 인기를 끌 것으로 보인다. 특히 3백가구 이상이면서 입지여건이 뛰어난 단지는 웃돈 상승률이 높을 것으로 기대된다. 향후 분양권 전매가 제한될 주상복합과 여러모로 차이가 나기 때문이다. 일단 7월 이후 3백가구를 웃도는 주상복합은 주촉법 적용을 받아 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설, 보육시설 등 부대복리시설을 갖춰야 한다. 주상복합은 일반 아파트에 비해 대지면적이 적어 부대시설을 건물 내부에 마련해야 하기 때문에 공용면적이 늘어날 수밖에 없다. 따라서 기존에 공급했던 주상복합보다는 전용율이 떨어져 실제 사용면적이 줄어드는 단점이 생긴다. 이 같은 이유로 공급자 입장에선 건축법을 적용받아 주상복합을 분양하는 게 훨씬 유리하다. 따라서 3백가구 미만으로 상품을 구성한 주상복합 공급이 러시를 이룰 수밖에 없다. 또 투기과열지구에 속하지 않는 지역은 분양권 전매제한 조치가 적용되지 않기 때문에 지방 주상복합 시장이 달궈질 공산이 크다. 부득이하게 대지면적이 넓어 3백가구를 웃도는 주상복합 단지는 수요자의 관심이 오피스텔 쪽으로 기울 가능성이 크다. 주상복합에 딸린 오피스텔은 분양권 거래가 자유로운 데다 아파트와 같은 평면 구조를 갖추고 있어 아파트 대체 상품으로 손색이 없기 때문이다. 따라서 투자자는 유동성이 높은 아파트형 오피스텔(아파텔)에 관심을 가져볼만 하다. (해밀컨설팅 황용천 사장 / 한경닷컴) ▣ 주거용 오피스텔·주택 보유땐 2주택 해당 - 업무용 전환하거나 오피스텔 먼저 팔아야 2002/10/10 경기도 일산에 5년째 살고 있는 사업가 김모(55)씨는 1년전 대학가 근처의 주거용 오피스텔 1채를 사들여 임대를 하고 있다. 올 연말쯤 현재 살고 있는 아파트를 팔고 서울로 이사하려 하지만 세금 때문에 고민하고 있다. 오피스텔은 원래 상가(업무용 시설)로 분류해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 것으로 기대했지만 실제 오피스텔 거주자가 주거용으로 쓰고 있다면 2주택에 해당돼 양도소득세를 내야 하기 때문이다. 오피스텔 임대사업이 활발한 가운데 국세청이 실질과세원칙에 따라 주거용 오피스텔을 주택으로 간주해 과세해온 사실이 뒤늦게 시장에 알려져 오피스텔 보유자들의 세금부담이 커졌다.사업자등록을 하고 오피스텔을 상가로 임대했더라도 임차인이 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 이용하고 있다면 주택으로 분류돼 1세대 2주택에 해당되기 때문이다. 따라서 기존 주택을 팔 경우 양도세를 물어야 하는 것이 불가피하다. 그렇다면 오피스텔 보유자가 기존 주택을 팔 때 양도세 부담을 줄일 수 있는 방법은 없을까? 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 임대하면 된다. 임차인이 오피스텔을 주거용이 아닌 사무실로 쓰고 있다면 상가로 인정되기 때문이다. 따라서 임대인이 기존 주택을 양도할 당시 보유한 오피스텔이 사업용도라는 것만 입증된다면 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임차인도 사업자등록을 하고 오피스텔에서 사업을 하면서 부가가치세·소득세 등을 내고 있다는 사실이 입증돼야 한다. 오피스텔을 업무용으로 이용할 임차인을 찾지 못한다면 기존 주택을 팔기 전에 오피스텔을 먼저 양도하는 방법도 고려할 만하다. 보유기간이 오래될수록 양도세 부담이 커지기 때문에 오피스텔에 대한 양도세를 부담한 뒤 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 또 다른 주택은 소유하지 않고 오피스텔 거주기간이 3년이 넘었다면 양도할 때 1세대 1주택으로 간주돼 양도세를 면제받을 수도 있다. ▣ 다세대주택과 다가구주택 다세대주택은 가구(세대)별로 등기가 가능한 반면 다가구주택은 오직 집주인이 1명이라는 점이 다르다. 즉 다가구주택은 한집에 여러 가구가 모여 사는 것을 말한다. 다가구주택은 원룸형으로 지어 미혼자에게 월세로 임대하는 것이 유행이다. 다세대주택에 대해서는 일조권의 확보와 연면적에 지하주차장과 폭 1m 이내의 발코니를 포함시키는 등 건축규제를 대폭 강화하기로 하였다. 전세난으로 다가구·다세대주택이 인기이지만 임대용 건물이기 때문에 매매도 잘 안되고 노후화되면 건물가치가 급격히 떨어진다. 다가구나 다세대주택처럼 전기계량기가 한군데 몰려있는 곳으로 이사할 때에는 새로 이사한 주택의 전기요금 고지서에 기재된 계량기 계기번호와 실제로 사용하는 계량기의 계기번호가 일치하는지를 점검해야 한다. 집안의 모든 스위치를 내리고 계량기가 돌아가는가를 살펴보면 된다. 계량기의 원판이 돌아가지 않으면 자기 주택의 계량기가 맞다. 만약 계량기가 돌아간다면 누전이나 다른 집의 계량기와 바뀐 것이므로 즉시 한전 관할지점에 신고하여야 한다.