전세값 인상에 대한 법적 보호선?

출처: http://www.nmtimes.co.kr/siron_column.asp?page=9&idx=965

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전세값 인상에 대한 법적 보호선?

요즘 가을 결혼, 이사철을 앞두고 서울 및 수도권 일부 지역의 전세값이 폭등하면서 전세대란의 조짐이 일고 있다고 한다. 이에 따라 집주인들은 기존의 세입자들에게 감당하기 힘든 전세값을 올려달라고 하거나, 아니면 전세를 월세로 전환해 달라는 요구가 많아지고 있다. 그리고 전세기간이 만료되어 재계약을 해야 하는 경우 인상된 전세값을 감당하지 못하여, 결국은 신도시나 수도권 외곽으로 밀려나는 '도미노'현상이 초래되고 있다. 과연, 집주인(임대인)은 임차인에게 임대차보증금(또는 월세)을 얼마나 인상하여 요구할 수 있는가? 당사자 간에 차임 증감에 관한 합의가 이루어지는 경우에는 문제가 없지만, 요즘과 같이 가파르게 전세값이 인상되어 합의가 이루어지지 않는 경우에는 이에 관한 분쟁이 발생하기 쉽다. 이러한 경우를 대비하여 주택임대차보호법 제7조는, "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 규정하고 있다. 이에 따라 동법 시행령 제2조에서는 차임의 증액청구는 약정한 차임의 20분의 1을 초과하지 못하도록 하고 또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하고 있다. 또한 월세로 전환하는 경우에도 법 제7조의 2에서 제한을 가하고 있다. 따라서, 임대인이 경제사정의 변동으로 인하여 임차인에게 전세보증금(또는 월세)의 인상을 요구하는 경우에는 임대차계약 체결 후 또는 약정 차임의 증액 후 1년이 경과해야 하고, 증액의 범위도 약정된 차임의 5%를 초과하지 못한다. 따라서 임차인은 임대인의 차임 인상 요구에 대해서 약정된 차임의 5%를 초과하는 부분에 대해서는 이를 거절할 수 있다. 임차인과 적정한 보증금 증액에 관한 합의가 이루어지지 않으면 임대인은 민사조정 등을 통하여 보증금 증액을 신청할 수 있다. 이때 임차인이 이러한 차임 증액 한도에 관한 주장을 하면 법원은 이를 감안하여 적절한 인상액을 결정할 수 있다. 그러나, 이러한 차임의 증액청구에 대한 제한은 전세계약이 만료되어 재계약을 체결하는 경우에는 적용이 되지 않는다. 판례도 "주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다."고 판시하고 있다. 따라서 이러한 경우에 대비해서 임차인은 되도록 임대차기간을 장기간으로 정하고, 그 임대차기간동안에는 차임을 증액할 수 없다는 특약사항을 임대차계약에 포함시키는 것이 유리하다. 그러나, 문제는 언제나 공급보다 수요가 많은 서울의 중심지에서 경제적 약자의 위치에 있는 세입자가 집주인에게 법률적 권리를 주장하면서 집주인의 전세금 인상을 거부하는 것이 현실적으로 쉽지 않다는 것이다. 그러기에 서민들은 법이란 자신들에게 멀기만 한 존재라고 생각하는지도 모른다.

2003-10-06 오후 12:03:28 전현희