부동산등기부등본 보는 법(2)

부동산등기부등본 보는 법(2)

15. 토지의 합필등기 * 해 설 부동산등기법 제97조는 토지의 합병이란 "갑지를 을지에 합병한 경우에 합필의 등기를 하는 때는 을지의 등기용지 중 표시란에 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에서 이기한 뜻을 기재하고, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 하고(전산화가 완료된 후에는 주말 하는 대신 실선으로 그어 표시합니다. "위의 절차를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에는 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에 이기 하였다는 뜻을 기재하고, 갑지의 표시 그 번호와 등기번호를 붉은 선으로 지운 후(실선으로 그은 후) 그 등기용지를 폐쇄해야한다." 고 규정하고 있습니다. 다시 부연하여 설명하면 합필은 분할의 경우와 반대로 토지의 경계선을 같이 하는 2개 이상의 토지를 하나로 합치는 것을 말합니다. 앞의 <기재례 11>을 보면, 갑지인 136-12번지의 토지가 원래 면적은 600㎡이었으나 을지인 136-13의 100㎡를 합병(또는 합필)하여, 그 면적이 700㎡로 늘어나게 됨에 따라 그 취지를 등기원인란에 기재하고 표시번호 1란을 실선으로 그어 말소하였고 을지의 표시란에서 2번 등기하였으므로 본 호 용지를 폐쇄한다는 취지의 뜻과 그 연월일을 기재하였습니다. 즉, 을지는 갑지로 합필되어 그 고유지번이 없어졌으므로 그 등기용지도 폐쇄등기부로 처리되어 별도로 영구 보관하게 됩니다.(부동산등기법 제26조) 16. 지목변경 * 해 설 모든 토지는 그 토지의 목적과 용도에 따라 28개 지목으로 분류되고, 매 토지에 대하여 대장이 만들어져 있습니다. 거기 에는 토지의 소재지번과 면적·지목·형상·소유관계 등이 기록되어 있고, 이 대장을 근거로 최초의 부동산 등기부 등본 이 조제됩니다. 대장은 지방자치단체의 시·군·구에서 관장하고, 부동산등기는 사법부에 속하는 지방법원 등기소에서 관 장하는 바, 토지 등기의 분필·합필을 위해서는 먼저 토지 대장을 분할이나 합병을 원인으로 하여 대장 변경등록을 한 후에야 이를 바탕으로 해서 토지 등기부의 표제부 변경을 등기할 수 있게 됩니다. 지목변경, 면적환산은 물론이고 지번 변경이라든가 등록전환을 한 경우에도 토지대장 등본을 정리한 후에야 등기를 고칠 수 있습니다 예를 들어 농지를 전용하여 주택을 지으려고 하면, 농지인 전·답 등에 대한 건축허가를 받을 수 없으므로 그 전·답 등의 농지전용허가를 받아야 하고, 그 농지전용허가 목적에 따라 건축을 한 다음에야 그 전용허가를 받은 면적만큼만 토지대장상 농지로 되어 있는 토지를 대지로 지목 변경할 수 있게 합니다. 그리고 지목변경이 이루어진 토지대장을 바탕으로 하여 등기부등본상 표제부에 나타나 있는 지목, 즉 위의 그림 <기재례12>에서 보듯이 답(논)을 대지로 변경할 수 있습니다. 이때 지목이 변경되더라도 면적에는 증·감이 있을 수 있습니다. 참고로 현재 우리 나라는 전국의 토지대장이전산화가 완료되어 등기부등본과 마찬가지로 원하는 곳에서 필요한 대장이 나 등기부의 등본을 물건소재지 관청이나 등기소까지 가지 않고도 직접 발급 받아 볼 수 있게 되었습니다. 토지의 면적을 나타내는 단위는 현재 행정서식에서는 제곱미터(㎡)로 통일되었으나, 현실적으로는 척관법(평)이 함께 통용되고 있는 바 그 면적을 나타내는 단위와 크기는 다음과 같이 비교합니다. 1정보 3,000평 1무 30평 1홉 0.1평 1단보 300평 1평 3.3058㎡ 1작 0.01평 17. 지번변경, 용도 및 구조변경 * 해 설 위 그림 1란과 2란을 자세히 보면 소재지번 462가 469로, 주택이 상가로, 구조는 목조에서 철근콘크리트조로 지번, 용도·구조가 변경되었음을 알 수 있습니다. 이와 같은 여러 가지 원인에 의하여 물건 자체에 변경이 가해지면 그에 맞추어 대장이 먼저 변경되고, 그 변경 된 대장을 근거로 하여 등기부의 표제부상의 내용에 변경된 사항을 등기하도록 되어 있습니다. 그리고 변경되어 없어진 사항은 위 그림 표시번호1란처럼 실선을 그어 말소되었음을 표시해 주고 그림 하단부에 그 사실을 기재합니다. 만약 등기부에 기재된 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 부동산의 소유권의 등기 명의인은 부동산의 표시의 변경등기를 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청 할 수는 없고, 등기부에 기재된 등기명의인의 표시가 토지 대장·임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 등기 명의인은 등록명의인 표시의 변경 등록을 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다. 즉, 등기부 등본과 대장상에 불일치가 있어서는 여러 가지 제한이 따르므로 반드시 일치를 시키지 않으면 안된다는 뜻입니다.(부동산등기법 제56조) 그리고 토지의 분필과 합필, 멸실, 면적의 증감 또는 지목의 변경이 있는 때에는 그 토지소유권의 등기명의인은 1월 이내에 그 등기를 신청해야 합니다.(부동산등기법 제90조) 18. "별도의 등기"가 있다는 취지의 기재 * 해 설 집합건물의 등기용지에 대지권의 등기(위 그림 라 참고) 와 대지권의 목적인 토지의 등기용지에 대지권의 취지의 등기를(위 그림 바 참조) 하게 되면 토지나 건물만의 소유권 이전등기나 근저당권 설정등기는 이를 하지 못합니다. 다시 말하면, 건물의 등기용지에 그 건물만에 관한 소유권이전등기는 하지 못하며, 토지의 등기용지에도 토지 만에 관한 공유지 분 이전의 등기를 할 수 없습니다. 근저당권설정등기는 마찬가지로 건물의 등기부에만 등기하면 됩니다. 대지권에 대한 저당권 등기는 말소하여야 합니다.(부동산등기법 제102조의3 제2항, 제 165조의2 참조) 다만, 권리의 성질상 토지와 건물의 일체적 처분이 아닌 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용되는 바, (위 그림 그림 라)의 표시번호2(전2)란의 "1. 토지에 관하여 별도 등기 있음." "2. 토지에 관하여 별도 등기 있음"이라고 기재되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 권리의 성질상 토지와 건물을 언제나 한꺼번에 처분하는데 거리가 있는 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용됩니다. 그리고 바로 그 아래 지상권 및 지역권 해지에 의하여 토지만에 관하여 별도등기가 되었던 것이 말소되었음을 알 수 있습니다.(부동산등기법시행규칙 제75조의2, 제75조의4 참조) 19. 종중이나 교회, 사찰 등 비법인 사단 또는 재단 등의 소유권등기 * 해 설 앞 그림 <기재례15>를 보면, 달성서씨 약봉파 종중이 1974년 7월 20일, 전라북도 완주군 운주면 산북리에 있는 산 16-100번지 임야 10000㎡를 종중 명의로 사서 등기를 경료하였음을 알 수 있습니다. 이렇듯 자연인이 아닌 사람의 단체나 집단으로서 법인 아닌 사단이나 재단에 실체적 인격을 부여하여 그 대표자나 관리인의 명의로 등기를 할 수 있도록 하고 있는바 이를 위하여는 그 대표자나 관리인이 행정기관에 사회단체에 관한 등록을 하여야 하고, 등기용 등록번호를 신고하면 되는데 앞 그림 갑구 순위번호1란의 권리자 및 기타 사항란에 기재되어 있는 소유자 달성서씨 약봉파 종중 123456이 바로 그 등록번호입니다. 그 바로 아래 대표자 성명과 주민등록번호 주소가 등기되어 있으나 소유권자는 어디까지나 종중이기 때문에 그 대표자가 임의로 처분할 수 없음을 유의하여야 합니다. 비법인 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때는 총유로 하며, 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 규약에 따라야 합니다. 그리고 그 외에는 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따르고 각, 사원은 정관 기타 규약에 좇아 총유물을 사용·수익할 수 있습니다. 20. 채권자 대위권에 의한 등기 (직권 보존등기) * 해 설 민법은 "채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사 할 수 있다."(민법 제404호)고 규정하고 있습니다. 그 말은 다시 말해서 채무자에게 부동산이 있는데도 채무자가 등기를 하지 않고 있기 때문에 그의 채권자가 그 부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없을 때. 채권자는 위 법률의 규정에 의하여 채무자를 대위하여 그 부동산이 채무자의 소유임을 증명하는 서류 등을 첨부한 후 부동산가처분(혹은 가압류)신청을 하게 되면 집행법원의 촉탁에 의하여 등기공무원이 직권으로 채무자 명의로 소유권 보존등기를 함과 동시에 가처분(혹은 가압류)등기를 하게 됩니다. 대위등기를 신청할 때에는 신청서에 채권자와 채무자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소와 대위원인을 기재하고 대위원인을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.(부동산등기법 제52조) 위 등기신청이 받아들여져 표시란(앞의 그림 갑구 1(전1,2)가 가처분란의 권리자 및 기타사항란 참고)에 등기를 함에는 채권자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 및 대위원인을 기재해야 합니다.(부동산등기법시행규칙 제98조) 앞의 그림을 자세히 보면, 채권자 성춘향이 서울가정법원으로부터 가처분결정을 얻어 이도령의 미등기 부동산에 대하여 자기의 채권확보를 위하여 대위등기를 촉탁신청하여 소유권보존과 동시에 가처분등기를 해 놓은 것입니다. 이 경우는 물론 성춘향이 남편인 이도령과의 이혼을 전제로 가처분한 것으로 보이지만 임대차기간만료후에도 보증금을 반환 받지 못하여 이사를 가지 못하고 있는 임차인이나 기타 다른 이도령의 채권자들도 똑같이 할 수 있습니다. 이와 같은 가처분이 되어 있으면 그 후에 부동산을 이전 받거나 또는 저당권 등을 설정 받아도 나중에 가처분권자가 본안소송에서 승소했을 때 가처분후의 등기는 모두 직권말소 되므로 이러한 부동산을 거래할 때는 주의를 요합니다. 21. 가압류·강제경매신청·강제경매신청말소·가압류말소 등기 * 해 설 결론부터 말하면 채권자 김춘심(앞 그림 갑구 권리자 및 기타사항란 참조)이가 그의 채무자 이도령이 빌려간 돈을 제때에 갚지 않자 이도령의 2층 주택을 가압류 한 다음, 승소판결을 받아 법원에 강제경매를 신청하였습니다. 그러자 채무자 이도령이 빚을 갚고 강제경매신청을 취하하고 강제경매신청등기를 말소하였으며, 가압류도 풀고 그 등기도 말소한 것입니다. 이와 같이 사회를 살아가는데 있어서 누군가 돈을 갚지 않은 때, 그가 가지고 있는 토지나 건물, 유체동산에 대하여 가압류(압류)를 하게됩니다. 즉 가압류란 돈 받을 것이 있는 채권자가 채무자의 재산을 다른데로 빼돌리지 못하도록 긴급하게 미리 묶어 놓는 것을 말합니다. 물론 가압류가 민사소송에서 정당한 권리로 인정을 받아 승소한 다음에도 채무자가 빚을 갚지 않을 때 강제집행으로 나아갈 수 있습니다. 부동산 가압류에는 여러 가지 권리에 대한 가압류가 있을 수 있습니다. 소유권, 저당권, 전세권, 임차권 등 무수히 많습니다. 그리고 가압류와 압류의 차이는 압류는 확정된 금액에 관한 것이고, 가압류는 장래 확정될 금액에 대한 것이라는 점이 다릅니다.(민사집행법 제276조 참조 내지 312조 참조) 22. 예고등기 * 해 설 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다.)에 합니다. 그러나 그 무효 또는 취소로서 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러 하지 아니합니다.(부동산등기법 제4조). 즉, 선의의 제3자에게 이러한 분쟁이 있는 것을 경고하여 이 부동산에 대하여 거래하지 않도록 하기 위하여, 민사재판부에서 현재 소송이 진행중임을 알려 줄 목적으로 등기소에 "예고등기"를 촉탁하게 됩니다. 앞의 그림 갑구 순위번호3(전3)란의 등기원인일을 1995년 1월 5일 이라고 하고 있는 때 이는 법원에 소장을 접수한 날을 말하고 있고, 소를 제기한 법원과 사건번호를 기재한 것은 본 사건 부동산에 관한 분쟁이 어느 법원에서 진행중인 가를 쉽게 알 수 있게 하기 위한 것입니다. 23. 등기명의인 표시변경 * 해 설 앞의 그림을 보면, 이 상가 건물을 금강개발주식회사가 소유권이전을 한 때의 주소가 서울 강남구 논현동 100이었는데, 1992년 10월 20일 본점이 서울 강남구 청담동 156-3번지로 이전되었으므로 소유자의 주소변경 되었음을 나타내주는 등기를 해준 것입니다. 이와 같이 등기 명의인 표시변경이라 함은 등기명의인의 성명 또는 명칭, 주소, 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산 등기용 등록번호에 변동이 생겼을 때 그 표시변경을 해주는 등기를 "등기명의인 표시변경등기"라고 합니다. 이와 같은 등기명의인 표시변경등기는 주등기의 순위와 동일성을 그대로 유지하면서 변경전후의 관계를 연결해주기 위하여 주등기 순위번호에 붙어서(앞 그림 갑구) 부기등기로 하게 되고 그 취지를 기타사항란에 기재합니다. 그리고 소유권 이전등기를 신청한때 등기부에 기재된 매도인의 주소지 변경이 주민등록 초본상 전후가 명백하게 연결되는 경우에 매도인의 현 주소지를 등기공무원이 직권으로 등기명의인 표시변경등기(매도인의 주소변경등기)를 하고, 변경전 주소는 실선으로 그어 말소사항을 표시해줍니다. 24. 경락에 의한 등기 * 해 설 앞에서도 잠깐 설명한 바와 같이 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대하여 강제집행을 보전하기 위하여 하게 되는 바, 이를 하지 아니하면 판결의 집행을 할 수 없거나 판결의 집행이 현저히 곤란할 염려가 있는 때 하게 됩니다.(민사집행법 276·277조) 이 사건에서도 채무자 이도령이 빌려간 돈을 갚지 않자 채권자 김춘심이 이도령의 주택에 대하여 가압류하게 되었고, 그럼에도 불구하고 계속하여 갚지 아니하므로 채무명의를 얻어 그 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 결과, 성춘향에게 경락 되었고, 성춘향은 소유권이전등기를 경료하게 된 것입니다.(민법 제389조, 민사집행법 제80조) 이와 같이 경락으로 인하여 소유권을 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 부동산에 대한 권리를 취득하게 되고(민사집행법 제315조) 경락인의 신청에 의하여 경매를 진행한 집행법원이 경락인 앞으로 경락을 원인으로 한 소유권이전등기와 함께 가압류 및 강제경매 신청등기의 말소등기를 촉탁하게 되는 것입니다. 25. 근저당권 - 건물 * 해 설 <기재례21>을 보면, 이해를 돕기 위하여 부동산의 표제부(전유부분의 건물표시), 갑구, 을구를 한 장에 그려 놓았습니다. 보는 바와 같이 소유자 김재현은 강남구 논현동 155-4 서광연립 나동 301호를 1988년 6월 15일 매매를 원인으로 그 다음날 소유권이전 등기를 경료하였습니다. 그리고는 1993년 4월 27일 농협 부천시청 출장소에서 채권 최고액 금 삼천만원으로 근저당권을 설정하고 대출을 받은 것으로 되어 있습니다. 실제로 대출 받은 금액은 70-80%되는 것이 관행인 듯 합니다. 이와 같이 근저당권이란 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있는데, 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니하며, 이자는 채권최고액 중에 산입한 것으로 보게 됩니다.(민법 제357조) 즉, 계속적인 거래 관계에서 거래를 할 때 채무자가 돈을 변제해 나가는 과정에 따라 채권액수가 줄거나 늘게 됩니다. 그럴 때마다 변경된 액수에 따라서 매번 변경등기를 한다는 것은 상당히 번거로운 일입니다. 그래서 그때마다 불필요한 정산절차를 밟지 않고 장래의 일정한 시점에 미리 정한 금액까지를 담보하기 위하여 이용되는 것이 근저당권입니다. 따라서 부동산의 소유자는 자기의 부동산을 사용·수익을 계속하면서도, 그 부동산을 담보로 하여(근저당이나 저당) 돈을 빌려 쓰는 등 그 가치를 활용할 수 있습니다. 부동산의 교환가치만을 지배하는 근저당권, 저당권 등 담보물권외에도 사용가치를 지배하는 지상권·전세권·임차권 등도 당사자의 약정에 의하여 얼마든지 성립할 수 있습니다. 주로 이와 같은 근저당권과 전세권·지상권·임차권 등이 바로 이 "을구"에 등기됩니다. 이와 같이 근저당권을 설정해 놓으면 근저당권자는 담보부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있으며(민법 제356조) 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치게 됩니다.(민법제358조) 그리고 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 권리가 있습니다.(민법제363조) 따라서 근저당권자는 채권을 확보하는데 그 만큼 상당한 권리를 부여받으므로 안심할 수 있게 됩니다. 여기서 주의할 점은 실제 거래에 있어서 저당권의 채권총액이 채무자의 채무변제로 인하여 0이 되면 저당권도 소멸되지만, 근저당권은 일시적으로 채권액이 0원이 되거나, 채권최고액의 범위를 넘게되는 경우라도 등기를 변경할 필요가 없다는 점입니다. 미리 당사자간에 정한 결산일에 채무자가 완제하면 채권은 소멸되고 근저당권도 말소하면 모든 법률관계는 그로서 끝나게 됩니다. 그러나 만약 채무자가 변제하지 못하면, 그 부동산은 경매에 넘겨질 수 있으며 경락절차를 거친 후 경락인에게 소유권이전 등기가 경료될 때 근저당권도 말소될 것이며 경락대금 배당결과 채권액이 채권최고액을 초과하더라도 채권최고액의 범위 안에서만 배당받을 수 있을 뿐이며, 남은 경매대금은 그 다음 순위의 근저당권자에게 돌아가고, 그러고도 남은 때는 못 받은 초과금액을 받을 수 있지만, 부족한때는 보통의 일반채권으로 남게 됩니다.