부동산등기부등본 보는 법(3)

부동산등기부등본 보는 법(3)

26. 공동 근저당권·동 순위의 근저당권 * 해 설 <기재례22>을 보면 소유권자 이진우가 채무자 성춘향을 위하여 이 물건 토지를 담보로 제공하고, 또 동소 동번지 건물을 공동담보로 하여, 채권자 유영희에게 일억오천만원, 또 다른 채권자 김유택에게 일억원의 돈을 빌려쓰게 해준 것으로 되어 있습니다. 근저당권은 부동산의 가치에 따라 개별로 설정할 수도 있지만, 이와 같이 2개 이상의 부동산을 한꺼번에 공동담보로 제공하는 것이 1개의 채권을 담보하는데 편리한 것이라면 이를 하나로 묶어서 하는데 이를 공동근저당이라고 합니다. 대지상의 건물이 있는 경우 물론 부동산은 대지와 건물이 각각의 부동산임에는 틀림없으나 실제 있어서 대지 따로 건물 따로 사고 팔 수는 없는 노릇이어서 일체로서 거래되는 것이 관행입니다. 이는 대지와 건물의 소유주가 다르면 법률관계 및 그에 따른 이용관계가 복잡해지기 때문입니다. 왜냐하면 대지 상에 건물이 있을 때 건물을 제외시키고 대지만을 담보로 하여 근저당을 설정하게 되는 경우, 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 자기채권을 확보하기 위하여 강제집행을 하게 되는데, 이때 대지만의 경락자는 그 지상건물을 위하여 지상권을 인정해주지 않으면 안되므로(민법 제366조 참조) 지상권을 인정해주어야 하는 부담을 안고 대지를 경락 받을 사람은 아마 없을 것입니다. 그래서 건물이 있는 대지는 건물과 대지를 일체로서 담보를 저당하게 되는데 이를 공동근저당이라고 합니다. 같은 그림 "을구"를 보면 순위번호란에 앞 뒤 번호가 똑같이 1로 되어 있는 것을 알수 있습니다. 동일한 부동산에 관한 등기권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후 즉, 순위번호에 따르게 됩니다. 그런데 만약 동일한 부동산에 관하여 동시에 여러 개의 등기신청이 있게 되면 어떻게 되는가? 신청인이 그와 같이 여러 개의 등기신청서를 동시에 제출하는 경우에도 등기관은 접수순서대로 번호를 부여하기 때문에 등기의 전후가 생기게 됩니다. 그런데 등기신청이 2개의 근저당권 설정신청을 동시에 제출하면서 같은 번호를 접수하고 싶으면, 각개 신청서 비고란에 붉은 글씨를 2개의 근저당권을 동 순위로 설정한다는 기재해야 합니다. 이와 같이 동 순위로 등기된 근저당권은 저당권실행의 경우에 같은 순위로 우선변제를 받게 됩니다. 27. 근저당권 공동 담보 추가 * 해 설 채권자와 채무자간에 채권최고액을 정하여 근저당권을 설정한 후에도 필요에 의하여 담보물을 추가 할 수도 있고, 부동산의 담보가치가 하락했거나 최초 부동산 가격을 과대평가한 잘못이 있었다면, 담보물이 채권액을 충족시키지 못할 위험에 처하게 되는 수도 있습니다. 이렇게 되면 채권자는 채무자에게 부동산의 담보를 더 요구하게 되고 채무자가 이에 응하여 새로운 부동산을 담보로 더 제공한다고 할 때 이를 추가 근저당권 설정이라고 합니. 앞 그림 "을구"를 보면 부기번호표시인 1-1(전1-2)라고 되어있는 것은 이 부동산에 공동담보가 추가로 제공되었고, 이 근저당권은 추가 계약에 의하여 추가로 부동산을 담보로 제공하여 기존의 채권담보 내용을 보충시켰음을 부기 등기한 것이고, 공동담보목록 1248호라는 기재는 채권 담보를 위하여 여러 개의 부동산이 제공된 경우에 담보되는 부동산의 표시를 모두 기재해야 하지만 5개 이상의 부동산이 공동으로 담보된 때에는 공동담보목록번호만을 기재하고, 그 부동산의 표시는 공동담보목록 1248호를 보면 알 수 있다는 의미 입니다. 이와 같이 공동담보목록이 등기신청서와 함께 제출되면 매년 일련번호를 부여한 후 그 목록번호를 등기부에 기재함으로써 공동담보 등기를 마치고, 공동담보목록은 등기부의 일부가 되어 서고에 보존하게 됩니다. 부연하자면, 1번 근저당권에 공동담보목록 1248호가 공동담보로서 추가되었다는 뜻입니다. 따라서 이와 같이 공동담보로 근저당이 설정되어 있는 부동산에 관련하여 어떤 법률행위를 하려면 그 목적물이 공동담보와 일체적인 공동운명인 경우에 해당하는지 분리 될 수 있는지 알지 않으면 안 됩니다. 28. 근저당권 이전·근저당권 변경 * 해 설 <기재례24>를 보면 소유자 김재벌이 자신의 소유 대지 600㎡를 보람은행에 근저당권을 설정, 채권최고액 금 5억원을 대출받았는데, 보람은행이 하나은행에 흡수·합병되자 보람은행이 갖고 있던 채권인 4번 근저당권이 하나은행으로 이전되었고(을구 4-1), 같은 날 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 근저당권설정계약이 인수되어 근저당권 변경(을구 4-2)이 이루어졌음을 나타내고 있습니다. 이와 같이 저당권 이전등기를 하기 위해서는 반드시 저당권이 채권과 함께 이전되어야 하는데, 이는 담보물권의 부종성 때문에 저당권만이 채권과 분리하여 단독으로 이전 할 수는 없기 때문입니다. 그리고 채권양도는 채권 양도인이 채무자에 게 그 채권의 양도를 통지하거나 또는 채무자가 이를 승낙해야만 그 채무자나 제3자에게 대항 할 수 있습니다. 그리고 ‘을구 4-2’를 보면 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 바뀌었는데, 이와 같은 채무자 변경은 채권자가 승낙해 야 합니다. 흔히 근저당권부 부동산을 매매하는 경우에 채무자 변경등기를 소홀히 함으로써 불이익을 당하는 경우가 있는데 금융실명제가 실시되고 있는 우리나라 현실에서는 부동산을 사고 팔 때 특히 채무자의 지위를 분명히 정리해야 하겠습니다. 29. 지상권 - 토지 * 해 설 지상권이라 함은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.(민법 제279조) 경제사적으로 볼 때 과다토지 소유자가 과소토지 소유자 또는 무산자에게 토지를 무상으로 이용하게 하거나 어떤 대가를 받고 이용할 수 있도록 토지를 제공하는 일이 빈번히 발생하였고 이 경우 토지 소유자와 사용자간의 물권을 설정하기 위한 경우가 그 예 입니다. 이와 같은 법률관계를 법률용어로는 ''지상권''이라는 물권으로 부르게 된 것입니다. 지상권은 주로 토지의 표면(지표)만을 위하여 설정되어 왔지만, 최근에는 건축 재료의 개발과 건축 기술의 발달에 의하여 지하와 지상의 공간을 이용하는 건축물을 위해서도 번번이 설정되고 있습니다. 지상의 송전탑, 광고탑, 옥상안테나, 지하철 및 지하광장과 터널 등을 설치하기 위한 경우가 그 예 입니다. <기재례25>에서도 토지소유자 김천만은 토지의 전부에 대하여 30년간 철근콘크리트조 건물의 소유를 목적으로 한 강유희에게 지상권을 무상으로 설정해준 것으로 되어 있습니다. 그러나 이 경우는 (2번지상권) 순수한 지상권(본래의 모습으로)설정된 것이 아니라, 1번 근저당권자가 근저당권 실행의 필요가 있게 되면 그것을 용이하게 하고 토지에 대한 담보가치를 유지시킬 목적으로 한 변칙등기인 것입니다.