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[영등포 상권설명 ]
서울시내의 대표적인 부도심지역으로 인정받는 영등포는 유래가 깊은 서남부의 핵심상권중 하나이다. 조선시대부터 전국의 물자와 산물이 드나드는 포구여서 인근에 시장을 중심으로 한 큰 상권이 형성되었고, 1889년 개통된 경인선이 지금의 지하철 영등포역을 지나게 되면서 역광장에서 영등포시장까지 포함되는 현재 상권의 모습이 만들어지기 시작했다. 그 후 1970~1980년대에 영등포일대가 공장단지화되는 과정에서 공단 주변으로 상권이 확장되었고 이 일대에 유흥가와 업무시설들이 자리잡게 되면서 영등포상권은 서울시내의 대표적인 상권으로 알려지게 되었다.
또한 1984년 영등포동4가 양평로대로변에 신세계백화점이 들어서게 되고 1991년 롯데백화점이 영등포민자역사점으로 개관하면서 고객층이 주부와 여성으로 확대되었고, 94년 경방필백화점이 신세계백화점과 불과 50m거리에 들어와 상권경쟁에 가세하게 된다.
2000년대 들어 한때 활기넘치는 상권이었던 연흥극장 일대가 다소 침체된 분위기에 접어든 반면 롯데시네마 개관 및 쇼핑몰 오픈과 맞물려 민자역사와 지하상가, 신세계맞은편대로변이 신흥쇼핑몰들이 대거 오픈하면서 젊은 유동층을 흡수, 새로운 변화의 국면을 맞이한 모습이어서 귀추가 주목되고 있다.
또한 신세계,경방필백화점 뒷편에 위치해 있던 공단들이 외곽지역으로 이전해 가고 대신 영등포동4가와 문래동3가일대가 아파트형공장, 주상복합단지 등 주거형태로 변해가고 있어서 눈길을 끄는데, 실제로 이미 영등포/문래동일대는 서울시 도시기본계획상의 균형발전촉진지구로 지정된 상태이므로 장기적으로 도심형뉴타운 및 벤처밸리가 형성되면 영등포상권에는 더할나위 없는 호재로 작용할 전망이다.
 
영등포일대는 지리적으로 가깝게는 목동, 당산동, 구로, 신길동, 여의도와 인접해 있고, 경인로, 올림픽대로, 양평로를 통해 인천/부천, 강서/김포, 일산, 동작/관악, 안양/수원 에서의 접근이 편리해서 단순히 상권반경내에 거주하는 사람들만이 아니라 서울 및 수도권남서부까지를 포괄하는 광대역상권으로 평가받는다.
또한 국철1호선 영등포역을 이용하는 인구만 일일 12만명에 이르는데, 노선상으로 서울역, 용산과 신도림, 인천, 안양, 수원, 천안 사이에 위치해 있어 폭발적인 유입인구가 만들어지고 있다. 최근에 논란을 빚고 있는 KTX 영등포역정차문제는 건교부 및 철도공사와 정치권간의 이해관계도 있지만 기본적으로 광명역의 정상화 내지 축소/폐지와 직결되는 문제여서 결정이 쉽지많은 않을 것으로 보여진다. 고속철도가 영등포역에 정차하는 것으로 결정이 나는 것을 전제로 했을때영등포상권의 영향력은 가히 파괴력에 가까운 힘을 발휘할 것으로 전망해 볼 수 있을 것이다.
영등포상권의 주소비층은 상권섹터와 시간대에 따라 크게 달라진다. 우선 영등포역에 위치한 롯데백화점을 비롯해 세 곳의 백화점과 지하상가는 30대~50대여성들이 주로 활동하는 곳이다. 의류, 잡화, 악세사리, 화장품 등을 중심으로 주로 낮시간대에 소비가 발생하는 특징이 있다. 반면에 저녁 6시 이후가 되면 퇴근길 직장인들과 20대 젊은이들이 거리로 나오기 시작하면서 역광장에서 영등포시장사거리까지의 대로변과 영등포동3가 중앙길에 넓게 퍼져 있는 먹자골목이 활기를 띄기 시작한다. 예전에는 역전광장에서 맞은편으로 건너오려면 지하상가를 통해야만 했으나 얼마전에 ‘할리스커피’매장 앞으로 횡단보도가 생기면서 영등포지하철역사를 출입하는 동선은 지하로 형성되며, 철도를 이용하는 계층은 지상으로 유동 주 동선이 분할되었으며, 일단 지상시설물을 이용한 계층의 유동동선은 과거보다 훨씬 많은 계층이 지상주동선을 상권이용후 퇴거이동동선으로 활용하고 있는 상태이다.
과거 영등포시장과 백화점 등으로 인해 유동연령층이 40~50대에 집중되는 현상을 보였지만 최근들어 20~30대 직장인과 젊은층으로 상권이용객이 확대되면서 상권의 외형이 변화되는 모습은 매우 긍정적으로 평가받을만 하다.
 
이전에는 보수적이고 유행을 잘 타지 않는 품목들이 주로 포진되어 있었지만 에쉐르쇼핑몰, 아자, 롯데시네마, 1군브랜드샾 등이 곳곳에 입점하여 소비계층확대에 큰 역할을 하는 모습으로 변모되었고 그에 따라 그동안의 낡고 오래된 이미지에서 벗어나 누구든지 쇼핑을 하고 여가를 즐길 수 있는 곳으로 인식되면서 목동, 구로 등 중소상권의 성장으로 고전하던 영등포상권이 다시 활기를 되찾고 있다.
최근 영등포상권의 랜드마크 역할을 하고 있는 곳은 다름아닌 영등포 민자역사이다. 100여년의 전통을 자랑하는 유래가 깊은 곳으로 유난히 노숙자가 많아서 ‘노숙자특별구’라는 별칭이 붙기도 했었지만 1991년 롯데백화점이 영등포역과 자리를 같이하게 되면서 이곳이 쇼핑객들로 붐비게 되고 덩달아 지하상가가 활성화되면서 영등포상권이 재기하는 데 주도적인 역할을 하게 된 것이다.
현재 지하철이용승객 포함 하루에 이곳을 찾는 사람은 약 30만명 정도로 추산되며 상당수의 젊은층은 2005년 개관한 롯데시네마를 찾는 사람들이다. 지하상가는 지상으로의 일부 유동동선 변화에도 불구하고 유입인구 확대에따라 고객분산적인 요인보다는 유동인구를 꾸준히 유지하면서 이면동선의 경우 1억~2억, 메인동선의 경우 4억~6억정도의 권리금이 붙어 있는 상태인데 이는 이곳의 권리금시세가 강남역지하상가와 버금가거나 오히려 더 높게 형성되어 있는 측면도 있다고 할 수 있다.
과거 영등포지하상가의 경우 영등포역과 연결되어 있으면서 지상에 횡단보도가 없다는 입지상의 조건으로 사람들이 필히 지하상가를 통해 맞은편으로 건너갈 수 밖에 없어서 최근 지상횡단보도가 생기기 전까지 3~4평하는 점포자리들도 부르는 게 값이었을 정도이다. 실제로 최근 이곳에 오픈한 모 화장품매장은 지상의 ‘피자헛’매장으로 연결되는 코너자리에 위치해 있는데 권리금만 8억을 주고 들어갔다는 주변의 후문이 있으며 오후~저녁이 되면서 강남역지하상가 못지않은 유동인구가 발생하는 이곳은 그나마 역광장과 ‘할리스커피’매장 사이에 횡단보도가 생기면서 가파른 상승세가 다소 꺾인 모습을 보이고 있다.
양평로를 끼고 있는 신세계백화점 맞은편대로변(맵지도상 A지역)은 롯데백화점 다음으로 영등포상권에서 장사가 잘 되는 곳으로, ‘피자헛’매장에서 영등포시장사거리방향으로 200m가량 이어진다. 여기서도 가장 많은 사람이 모이는 자리는 역시 할리스커피매장과 피자헛매장근처인데, 인도가 다소 좁다는 측면도 있지만 실로 엄청난 유동인구를 자랑하는 곳이다. 여기에서 조금 북쪽으로 올라가면 버스정류장이 있다. 강서, 김포, 일산 등으로 운행하는 수십개의 버스노선이 이곳을 거쳐가기 때문에 퇴근길직장인들의 모습이 많이 보인다.
버스정류장 바로 앞에 최근 오픈한 쇼핑몰인 ‘에쉐르’가 성업중에 있는데, 10대~20대가 많이 다니는 위치에 있어서 1층을 중심으로 고객유치에 큰 어려움은 없는 것으로 보인다. 그러나 약 50m가량 북쪽에 위치한 A-ZA쇼핑몰(구 점프밀라노)의 경우 에쉐르와는 달리 유동인구가 단절되는 현상이 발생해 건물자체의 화려한 외형과는 달리 활성화에 어려움을 겪고 있어 대조가 되는 모습이다.
1층로드매장들은 유동인구가 절대적으로 작용하는 이동통신, 화장품, 패스트푸드 등이 주류를 이루는 가운데 대형평수를 사용하는 세 개의 게임장이 늦은 시간까지 불을 밝히고 있다. 이 곳에서 매장을 운영하는 점주들은 계속해서 이곳에 들어서고 있는 게임장에 대해 ‘다른 건 몰라도 저 게임장들 때문에 이곳의 월세가 올라서 힘들다’는 말을 한다. 자세히 들어보면 기존의 판매/요식업종과는 달리 게임장의 경우 일단 매장을 확보해서 문을 열면 매출을 올리는 것은 전혀 문제가 되지 않기 때문에 게임장운영자들과 인근 부동산에서 건물주들을 부추겨 높은 임대료에 입점시키는 일이 많고 이런 일이 빈번하게 일어나면 자연스럽게 주변에 알려지면서 다른 건물주들도 자기 상가의 임대료를 비슷한 수준으로 인상시킨다는 것이다.
실제로 1층매장을 기준으로 이곳의 시세를 조사해 본 결과 권리금은 1억~3억선으로 그리 높지 않았지만 임대료는 450~700까지 형성되어 있어 서울시내 웬만한 상권의 두 배 가량 높은 임대료수준을 기록하고 있다.
얼마전 이곳의 한 의류매장이 높은 임대료를 감당하지 못하고 문을 닫으면서 한동안 매장이 비어 있는 모습도 볼 수 있었다. 이러한 임대료의 과다상승부분은 당연히 그 상권의 커다란 부담요소로 작용할 수 밖에 없는데 영등포대로변의 경우 계속해서 임대료가 상승하고 있는 추세인 것으로 알려지고 있어서 장사가 안 되는 것이 아니라 임대료로 나가는 폭이 너무 크기 때문에 생기는 영업부진에 공통적으로 직면하는 것이다.
맞은편 신세계백화점 부근 대로변(맵지도상 B지역)은 두 개의 백화점으로 인해 매장수가 그리 많지 않은 것이 특징이다. 경방필백화점에서 영등포시장방향으로 짧게 7~8개의 매장이 있는데 이동통신, 제과, 화장품, 분식 등 다양한 업종이 입점해 있다. 많은 창업예정자들이나 프랜차이즈 업체에서는 맞은편보다 오히려 상권지도상 B지역에 해당하는 이곳에 점포를 내고 싶어한다.
신세계와 경방필 등 백화점이용객들과 기업은행, 하나은행, 조흥은행 등 금융기관을 찾는 사람들이 많고 이면에도 주거세대와 사무실 등이 있어서 입지조건이 뛰어나며 전반적인 임대료수준 역시 300~400만원 수준에 형성되어 있어서 매장운영에도 큰 어려움이 없는 환경기반을 갖추고 있으나 기존 구상가 건물외에 추가공급될 수 있는 상가건물이 없는 관계로 신규점포를 찾기가 어려운 요소와 매물상가 역시 쉽사리 나오지 않는 여건으로 임대료의 적정선 유지에도 불구하고 권리금호가가 높아 이곳을 눈여겨 보고 있다면 다소 인내심을 가지고 기다리는 자세가 필요할 것으로 보인다.
 
 
연흥극장상권(맵지도상 C지역)은 영등포시장과 아울러 한때 영등포에서 가장 잘 나가는 상권이었다. 영등포시장사거리에서 영등포로터리까지 이어지는 긴 대로변에는 의류/보석/약국 등 40대을 겨냥한 업종들이 오랫동안 같은 자리에서 장사를 하고 있는데 그마저도 최근에는 우후죽순처럼 생겨난 게임장으로 인해 자기자리를 지키기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 과거 시장을 주로 찾던 소비자들이 이제는 백화점으로 발길을 돌리게 되고 웬만한 생필품들은 집근처에서 구매할 수 있게 되면서 유입인구가 감소함과 동시에 건물주들이 임대료를 지나치게 인상하여 영업여건마저 취약해진 것이다. 06년 2월 현재 이곳의 점포시세는 1층30평 매장기준 권리금 1억~2억5천, 보증금1억~2억, 임대료400~800 수준이다.
 
영등포 하면 먹자골목과 유흥가를 빼놓을 수 없다. 퇴근길 직장인들로 저녁에서 밤늦은 시간까지 북새통을 이루는 영등포의 먹자골목은 양평로와 영등포로의 대로변 어디에서나 진입이 가능하고 워낙 범위가 넓어서 메인지역을 정하기 쉽지 않지만 대개 ‘금강약국’에서 중앙로1길을 끼고 사거리까지 이어지는 골목을 A급지로 보고 있다. 고기집, 호프, 주점, 감자탕 등 대다수의 먹자상권에서 볼 수 있는 품목이 고루 분포되어 있는 가운데 권리금은 1억~3억선에 형성되어 있다.
이처럼 영등포상권은 백화점, 지하상가, 로드샾, 먹자골목이 적절히 조화를 이루면서 다양한 성향의 고객을 유입시키는 시너지유발형 중대역 상권이라 할 수 있다. 아직까지 과거의 노후된 이미지가 곳곳에 남아있기는 하지만 영등포역을 거점으로 젊은 구매자들을 끌어들이는 데 성공하면서 과거의 영광을 되찾는 과정에 있는 것은 분명해 보인다.
향후전망 역시 현재로서는 긍정적인 측면이 많은데, 롯데시네마와 에쉐르쇼핑몰의 오픈이 최근에 있었고 구 방림방적부지 등 문래동상권 개발과의 연계효과 역시 기대를 모으는 부분이다. 방림방적부지에 들어설 SK리더스뷰와 상가LOOX, 영등포벤처밸리, 복합엔터테인먼트단지 등으로 이미 영등포동4가와 문래동3가일대는 개발열기가 가속화되는 분위기이다.
또한 영등포동 5가와 7가를 중심으로 지정된 영등포뉴타운은 상업,주거,업무기능이 복합수행될 것으로 예상되고 있어서 이 역시 영등포상권의 성장에 큰 역할을 하게 될 것으로 보인다. 창업이든 투자의 개념이든 영등포상권을 염두에 두고 있는 사람이라면 이러한 산업입지조건의 변화를 눈여겨볼 필요가 있다고 하겠다. |
