중개업자의 포괄근저당 설명의무

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중개업자의 포괄근저당 설명의무

최근, 서울 강남구 아파트매매를 5억원에 중개한 적이 있는데, 계약체결과정에서 그 아파트에 설정된 채권최고액을 1억원으로 하는 근저당권이 있어 근저당권에 따른 실채무액이 5천만원이라고 하여 이를 공제한 나머지인 4억5천만원을 매매대금으로 현실지급하고, 매수인이 매도인을 대신하여 근저당권 채무자로 변경하는 것으로 매매당사자간에 계약이 됐습니다. 그 후 매수인은 근저당권이 설정된 실채무액인 5천만원을 제외한 4억5천만원을 매도인에게 현실지급한 후, 채무자변경을 위해 근저당권자인 은행에 확인한 결과, “아파트에 설정된 근저당권은 포괄근저당권인데, 매도인이 그 은행에 다른 카드채무 3천만원이 추가로 있어, 포괄근저당권의 성격상 근저당권을 설정하면서 대출받은 채무 뿐 아니라, 매도인의 카드채무까지 모두 담보될 수 있으므로 카드채무가 정리되지 않으면, 채무자승계를 해 줄 수 없다” 는 답변을 들었습니다. 이에 매수인은 예기치않은 매도인의 카드채무까지 매수인이 떠안게 됐다면서 중개업자인 저에게 책임을 지라고 요구하고 있습니다. 이 점에 대해 저에게 어떤 법적인 책임이 있는지요. 이 점에 관한 법원의 태도는 명확치 않으나, 본인의 판단으로는 중개업자의 과실책임은 없다고 사료됩니다. 이 사건과 다른 사례이기는 하나, 대법원판례에 의하면 부동산중개업자는 중개대상물건에 근저당권이 설정된 경우, 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수 없다고 판시한 점에 비추어(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667호 판결 참조), 부동산등기부상에는 근저당권의 성격이 포괄근저당인지 한정근저당인지에 관해 전혀 표시되지 않고, 또한 중개업자가 이를 확인할 수 있는 방법이 사실상 없기 때문에 이 점을 확인해 주지 않았다고 하더라도 이를 중개업자의 과실로 보기는 어렵다고 판단됩니다. 물론, 위 판결에서는 중개업자가 실채무액에 대한 확인의무가 없음에도 불구하고 이에 그치지 않고 거래당사자의 일방적인 말만 믿고 실채무액에 관해 잘못된 사실을 다른 당사자에게 전달하여 이를 믿고 계약체결을 하였다면 중개업자가 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못한 것으로 판시하였는 바, 귀하의 경우 근저당권설정채무의 실채무를 확인해 준 것인지 여부는 분명치 않지만, 만약 귀하께서 해당 근저당권 실채무를 확인해 주지 않았다고 하더라도 위 판례에서 보는 바와 같이 근저당권 실채무액의 확인은 중개업자의 확인설명대상이 아니기 때문에 귀하에게 별도의 책임이 없으며, 만약 귀하께서 실채무액에 대하여 확인해 주었다고 하더라도 통상적으로 실채무액이라 함은 근저당권 설정에 관련된 해당 대출만을 의미하는 것이므로, 해당 근저당권의 성격이 포괄근저당권이어서 매도인이 해당 은행에 다른 채무가 있는지 여부를 확인시켜 줄 의무는 없다고 사료됩니다. 이에 앞서, 포괄근저당권의 효력에 관해 현행 대법원판례는, 근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석해야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재했다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출관행, 각 채무액과 해당 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 당해 대출금채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다고 해석하여(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결), 포괄근저당권 계약효력의 범위를 제한적으로 해석하고 있으므로, 은행에서 주장하는 것과 같이 과연 이 건 근저당권이 매도인의 카드채무까지 담보하는 것인지 여부를 중개업자의 책임 여부에 앞서 사전 검토할 필요도 있을 것입니다.