[확 바뀌는 부동산 세금 올 가이드] 보유세는 기준시가로 과세

[확 바뀌는 부동산 세금 올 가이드] 보유세는 기준시가로 과세

거래세는 실거래가로 과세
재산세 - 6월1일 보유자 대상… 매년 21%씩 인상 취·등록세 - 실거래가 적용으로 부담 약 30% 늘어 양도세 - 2007년부터 전면 실거래가 과세 방침

나지홍기자 willy@chosun.com

입력 : 2005.05.17 18:31 41' / 수정 : 2005.05.17 19:59 01'

복잡하기 짝이 없는 새 부동산 세제를 세목별로 정리해본다. 먼저 2가지 포인트를 알면 앞으로 부동산 세금이 어떻게 바뀌는지를 보다 쉽게 이해할 수 있다. 첫째 부동산 거래와 관련있는 취득·등록세와 양도소득세를 매기는 기준은 점차 실거래가로 단일화된다. 둘째, 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유와 관련된 세금의 기준은 아파트(대형 연립주택 포함)는 기준시가, 단독주택은 공시가격, 토지는 공시지가로 각각 통일된다.

◆재산세와 종합부동산세= 집이나 땅을 가진 사람이면 모두 매년 내야 하기 때문에 보유세로 불린다. 6월1일 현재 집이나 땅을 가진 사람들이 대상으로, 재산세는 7월과 9월, 종합부동산세는 12월에 내야 한다. 6월 이전에 부동산을 팔면 세금을 안내도 된다.

재산세는 지난해까지는 건물분과 토지분을 나눠 행정자치부의 지방세 시가표준액으로 세금을 매겼다. 하지만 올해부터는 아파트와 50평 이상 대형 연립주택 등 공동주택은 기준시가, 단독주택은 건설교통부의 공시가격(4월30일 발표), 토지는 공시지가를 기준으로 세금이 부과된다. 세율은 과세표준에 따라 0.15~0.5%가 적용된다. 하지만 기준시가나 공시가격 전액에 대해 세율을 곱하는 것이 아니라, 기준시가의 절반만 과세표준이 된다.

종합부동산세는 기준시가 9억원 이상의 주택보유자, 공시지가가 각각 6억원, 40억원 이상인 나대지보유자와 사업용토지 보유자에게 부과된다. 종부세는 개인이 갖고 있는 주택과 나대지, 사업용토지를 각각 합산해 과세한다. 만일 기준시가가 각각 5억원, 6억원인 아파트 2채를 갖고 있는 사람은 종부세 대상이 되는 것이다. 반면 기준시가가 16억원인 아파트를 부부가 공동명의로 절반씩 갖고 있으면 종부세를 내지 않는다. 또 주택과 토지는 합산하지 않는다. 예컨대 기준시가 8억원인 아파트 한 채와 공시지가가 3억원인 나대지를 갖고 있다면 종부세를 안내도 된다.

정부는 보유세 개편으로 인한 급격한 세부담의 증가를 막기 위해 올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 지난해 재산세의 150%를 넘지 못하도록 했다. 예컨대 지난해 재산세로 100만원을 냈다면, 올해 재산세가 200만원으로 계산되도 150만원만 내면 된다는 것이다.

보유세는 내년에도 올해와 같은 방식으로 부과된다. 하지만 2017년까지 보유세율을 부동산가액의 1%로 대폭 올린다는 정부의 방침에 따라 2006년부터는 보유세율이 매년 평균 21%씩 인상될 예정이다.

상속·증여세도 실제 거래가 없다는 점에서 재산세와 비슷한 기준으로 세금을 매긴다. 다만 세율은 10~50%로 다르다.

◆취득·등록세=부동산 관련 세금 중 올해와 내년에 가장 많이 변하는 세목이다. 지난해까지는 부동산 취득자가 신고한 금액과 시가표준액 중 높은 것을 기준으로 세금을 매겼지만, 올해 5월부터는 주택은 기준시가와 공시가격, 토지는 공시지가로 세금을 매긴다. 또 내년부터는 부동산 실거래가격 신고를 의무화하는 부동산중개업법이 국회를 통과할 경우, 실거래가를 기준으로 취득·등록세를 매기게 된다. 이미 서울 강남·서초·송파·강동구, 경기 성남 분당 등 주택거래신고지역에서는 실거래가로 취득세와 등록세를 내고 있다. 현재 기준시가가 실거래가의 70~80% 수준임을 감안할 때, 취득·등록세가 실거래가로 과세되면 내년에 취득·등록세 부담은 30%가량 늘어나게 된다.

세금을 매기는 기준이 대폭 올라간 대신 세율은 낮아졌다. 지난해까지는 취득·등록세율이 최고 5.8%였지만, 올해는 4.6%로 내려갔다. 또 과세권자인 지방자치단체가 조례로 재산세율을 조정할 수 있기 때문에, 지역에 따라서는 세율이 더 내려갈 수도 있다. 상가같은 사무용건물은 현재 토지와 건물을 구분해 취득·등록세를 내고 있지만, 2008년부터는 통합과세될 예정이다.

◆양도소득세=내년부터 대폭 바뀌는 세목이다. 현재는 주택은 기준시가(공시가격), 토지는 공시지가를 기준으로 세금을 매기지만, 내년부터 단계적으로 실거래가 과세로 바뀐다. 일단 내년부터 1가구2주택자가 살지 않던 집을 파는 경우와 외지인이 농지·임야·나대지를 팔 때 실거래가로 세금을 매긴다. 재정경제부는 2007년부터 원칙적으로 모든 주택·토지에 대해 실거래가로 양도세를 과세한다는 방침이지만, 아직 확정되지는 않았다.