부동산 실거래가 신고제도 바로알기

부동산 실거래가 신고제도 바로알기

1, 추진배경
부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해,

“공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률”을 개정하여 2006년 1월 1일부터 “부동산 실거래가격 신고의무제도”를 시행

2. 부동산 실거래가 신고제도 주요내용

가. 신고 대상.의무자 및 기간

1) 신고대상 : 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에 부동산거래신고를 하여야 함

※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권(선분양)매매는 부동산거래신고대상에서 제외

(다만, 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 필요)

※ 주택법 제80조의2의 규정에 의한 주택거래신고 대상인 주택에 대한 거래는 부동산거래신고 대상에서 제외됨(법 제27조제6항)
- 종전처럼 주택거래 신고 필요

※ 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의한 토지거래 허가시에도 계약유형이 매매일 경우에는 부동산 거래신고를 하여야 함

※ 외국인 토지법 제4조의 규정에 의한 외국인 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 하여야 함


2) 신고의무자 : 거래당사자(공동) 및 중개업자
- 중개업자가 거래계약서를 작성.교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야함(법 제27조제2항)
3) 신고기간 : 계약체결일로부터 30일 이내
4) 신고사항 : 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항
5) 신고처 : 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시장.군수.구청장

나. 신고필증 교부 및 검인처리

거래가격 등의 신고시에는 시.군.구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며(법 제27조제3항),
- 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 봄(법 제27조제4항)

※ 거래신고필증에 기재된 거래가액을 '06.6.1부터 부동산등기부 등본에 기재하도록 부동산등기법 개정(‘05.12.8 국회의결)

다. 부동산거래 신고가격의 검증

신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서) 및 시.군.구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용(법 제28조)

라. 부동산거래신고제도 위반 시 벌칙규정

1) 신고의무 위반(무신고, 허위신고, 지연신고) : 매도자.매수자 및 중개업자는 취득세 3배이하의 과태료(법 제51조제3항)

※ 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우 : 500만원 이하의 과태료(법 제51조제2항)

2) 중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 : 중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지(법 제36조 및 제38조제2항)

〈 공인인증서 발급 방법 〉
ㅇ 인터넷 뱅킹 또는 전자거래를 위한 공인인증서가 있는 경우
⇒ 기존 발급받은 공인인증서 사용 가능
ㅇ 공인인증서가 없는 경우
⇒ 가까운 거래은행 또는 증권사 등을 방문하여 인터넷뱅킹 또는 전자거래신청서를 작성하고, 본인확인을 거쳐 인증서를 발급받음
※ 6개 공인인증기관에서 발급한 인터넷뱅킹, 증권거래용, 전자입찰용, 전자거래용, 무역거래용 등 개인 및 법인용 공인인증서 사용가능



공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조 (부동산거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내(2007년6월29일부터 시행)에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. <개정 2006.12.28>

1. 토지 또는 건축물

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

②중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

⑤거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다.

⑥「주택법」 제80조의2의 규정에 따른 주택거래신고의 대상인 주택에 대한 거래계약의 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.

⑦제1항 및 제2항의 규정에 의한 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.


제27조의2 (신고내역 조사) 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.[본조신설 2006.12.28]


제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ①건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

②시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.



시행령
제23조 (부동산거래의 신고) 법 제27조제1항의 규정에 따라 부동산거래계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일·중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산의 소재지·지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5. 실제 거래가격

6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항



(1) 부동산거래계약 신고대상
가. 2006.1.1일 이후 체결된 모든 부동산 매매계약 건
나. 임대 주택을 일반 분양으로 전환하여 공급하는 경우
다. 대물변제계약의 경우 매매로 보아 신고처리
※ 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외
라. 무허가 건물이라는 것은 건축법상의 무허가를 의미하는 것으로 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약신고
마. 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조의 규정에 따른 토지거래허가지역내의 토지거래는 동법 제118조제1항의 규정에 의거 '06.1.1 이전에 매매계약을 체결한 경우라도 토지거래허가일자가 '06.1.1이후이면 신고대상

(2) 부동산거래신고 대상이 아닌 사례
가. 한국자산관리공사를 통한 체납압류 부동산의 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매
※ 자산관리공사에 위탁하여 온비드를 통해 공개매각하는 경우 신고대상임
예) 1. 법정관리기업이 법원의 허가를 득한 후 공개매각을 한 경우
2. A기업이 신문에 매각 공고를 통하여 입찰을 통한 공매를 한 경우
나. '05.12.31 이전 체결된 부동산매매계약
다. 거래유형이 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 선분양에 대한 분양 및 분양권 전매 등
라. 공유지분할계약서
마. 합유를 공유로 전환하는 계약서
바. 국가기관, 지자체, 공공기관(토지공사, 주택공사 등) 등이 공익사업으로 수용 또는 협의매수 할 때
⇒ "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률" 제4조의 공익사업으로, 동법 제3장에 의한 협의취득 및 수용인 경우 신고대상아님
사. 현물출자 내용의 계약서는 신고대상이 아님
아. 순수한 가등기 목적의 매매예약서는 신고대상 아님
※ 단, 부동산등기특별조치법 상의 검인대상일 경우는 검인을 받아야 함
자. 개인간에 토지 및 건축물과 비상장 주식간 교환의 경우 :
신고대상아님



신고기간 산정-- 30일을 기준으로 햐였을 때
가. 30일 기간의 산정은 계약일 다음날을 1일로 하여 30일이 되는 날의 업무마감 시간까지(민법 제157조에 의거 초일 미산입)

나. 30일째 되는 날이 공휴일.휴무일인 경우 다음 업무일 마감시간까지 기한 연장

※ 예) '06.1.5일 계약을 체결하였다면, 1.6일이 1일째이고 30일을 세면 2.4일(토요휴무일)이 되나, 휴무일이므로 신고기한은 다음 업무일인 월요일(2.6일)이 됨

※ 인터넷 신고의 경우 마감당일 24시간 신고 가능 하지만 지자체 서버 점검 등으로 인한 신고해태에 대한 책임은 신고의무자에 있음. 따라서 업무시간(18:00) 내에 신고하는 것이 바람직함