[프라임경제]요즘 신문광고나 상가관련 사이트를 보면 이상한 부류의 상가를 보곤한다. 우선 관심을 가지게 되고 한번쯤 투자를 하고 싶다는 생각이 든다. 또 실질적으로 높은 분양률을 기록한 사례도 적지 않다. 공구상가,축산물상가,철강유통상가,출판단지,회센타,실내스키돔,라이브전용카페등이 대표적인 사례이다.
흔히들 우리가 알고 있는 상가는 기것해야 단지내 상가,근린상가,주상복합상가,쇼핑몰 정도 일 것이다.
특수상가가 뭐지?
이런 부류의 상가를 우리는 흔히 특수상가라고 한다. 또는 이색상가라고 말하는 분들도 있다. 유사한 의미로 집적상가가 있다. 집적상가란? 특정수요층을 겨냥해 유관 업종과 함께 유치해 각 상가와 시너지 효과를 높이는 형태로 나타난 상가를 말하므로 같은 의미로 봐도 무방하겠다.
이러한 특수상가의 경우도 구분은 모호하지만 전문테마상가와 복합테마상가로의 구분이 가능한데 전문테마상가는 상가전체가 하나의 테마를 형성하며 복합테마상가는 특정 고객층을 겨냥한 상가로 이해하면 좋겠다. 결국 전문테마상가의 성패는 상품구색의 다양성을 복합테마상가의 경우는 특정 계층 고객의 욕구의 차별화가 관건이라 하겠다.
대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교하여 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.
또 이러한 상가의 치명적인 단점은 분양은 비교적 잘되나 실질적으로 성공적인 사례가 부족하다는 것이다. 자짓하면 단지 분양만을 위한 이벤트에 머무르는 결과가 초래될수 있다는 점이다.
한가지 예를 들어 모지역에 공구상가가 들어온다고 하자. 그 지역이 어떤 산업단지로 개발될지는 정확하게 모르겠지만, 지역에 따라서 공구상가의 상권은 크게 바뀌게 된다. 분명 분양관련 업체에서는 이전의 시흥, 구로 등의 공구상가들의 예를 들것이다. 그러나 그러한 호황은 굴뚝이 있던 구로공단이 있었을때 이야기로 충분하다. 이렇듯, 수요의 뒷받침이 공구상가의 운명은 달라진다.
최소한 이것만은 주의하자.
이런 부류의 상가는 오픈도 하기 전에 불미스러운 일들이 허다하며, 오픈 되어서도 상가활성화가 요원한 상가들도 적지 않다. 그렇기 때문에 투자에 더 각별한 주의가 요구된다.
첫째, 시행사의 능력을 파악할것
최근 상가분양에 관한 법률이 강화되었고 2007년 11월 18일부터 자본금 규모가 5억원이 밑돌면 연면적 2000㎡이상이 되는 건물을 지을 수 없게 된다. 그러나 정작 중요한것은 사후관리이다. 시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는 경우가 생길 수 있으므로 사업주체에 대한 경험 유무, 회사 인지도나 임직원들의 전력도 확인해 보아야 한다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 확률이 높다. 따라서 가장 중요한 것은 우선 시행사가 튼튼한지를 확인해야 한다.
둘째, 지역 특성에 맞는 업종에 투자할것
우리나라 대표적인 상권중 남대문은 악세사리, 아동복, 동대문은 여성복, 남성복이 우세하다. 구색을 맞추기 위한 업종보다는 그 지역의 특성인 유동인구의 성별, 연령별 구성과 취향등을 잘 반영해 맞는 업종에 투자하면 그 만큼 투자효과가 높다고 하겠다.
셋째, 투자자보다 실수요자가 많은 상가인지 파악 할것
실수요자 즉, 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 전문상인들이 많이 모이는 곳에 투자하여야 한다. 전문상인들은 그 상가가 될것인지 안될것인지 훤하게 꿰뚫고 있다. 상인들은 쉽게 움직이지 않는다.
또, 상담직원들의 말을 들어보면 투자쪽에 비중을 두는지 입점지원책 등 상가활성화에 대한 체계적인 마인드에 대해 비중을 두어 얘기하는지 금방 알 수 가 있다.
넷째, 수요가 풍부한지를 보고 묻지마식 투자는 피할것
과거의 특수상가라고 할 수 있는 애견,한방,키즈 등의 상가가 실패한 점은 장기적인 경기침체와 과잉공급의 원인도 있지만 특정 고객의 변화하는 트렌드를 이해하지 못하여 외면 받는 경우가 많았다. 특정 고객층에게(경쟁자가 하기 힘든)차별화된 상품/서비스를 고객에게 제공할 수 있을 것인지를 면밀히 검토한 후, 투자결정하거나 또는 점포임차하여 사업할것인지를 결정해야 한다.
특수상가의 경우 대량광고에 의존하는 경우가 많고 마케팅의 여부에 따라 분양률도 좌우가 된다. 특수상가는 무턱되고 잘될거라는 환상을 버리고 현장을 여러차례살펴본 후전문가의 견해나주변 상인들의 얘기도 참조하여야 할 것이다.
이렇듯 상가투자는 짚고 넘어가야 할 부분이 많다. 더 심한말로 보수적인 접근이 필요하다는 것이다. 그 이유는 설명을 별도로 드리지 않아도 아실것이다. 역시 좋은 투자는 많이 연구하고 발품을 파는 것임을 명심하시고 투자에 임하시길 바란다.
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