안정적인 임대계약, 네 가지 노하우

출처:http://cafe.naver.com/eaglejins.cafe 안정적인 임대계약, 네 가지 노하우

[뉴시스 2007-02-06 16:14]

【서울=뉴시스】 상가 투자자는 무엇보다도 안정적인 임대료 수입을 원하는 경우가 많다. 그러나 경기불황과 내수 침체 등으로 생각보다 임대료 수입이 적은 경우도 있고 투자 후 임대가 놓아지지 않아 속을 끓이는 경우도 생긴다. 이런 투자 위험성을 줄이고 수요자들의 투자를 활성화시키기 위해 선임대가 완료된 상가들이 속속 등장하고 있다. 하지만 선임대가 맞춰졌다고 무조건 꾸준한 임대수익을 보장받을 수 있는 것은 아니다. 임대가 맞춰진 상가에 투자를 했다가 낭패를 본 사례도 종종 일어나고 있으니 유의해야한다. A씨는 건물이 공사 중일 때 이미 선임대가 맞춰진 상황에 만족해 상가를 분양받았다. 임대가는 보증금 5000만원에 월세 200만원. 하지만 완공 후 2년여가 지나면서 생각보다 장사가 잘 되지 않았던 임대 업소는 보증금을 모두 잠식한 상태에서 임대차계약을 종료하게 됐다. 그 후 보증금 5000만원에 월세 200만원 수준에 임차를 희망하는 업종이 없어서 수년간 공실로 방치되다 현재는 보증금 1000만원에 월세 80만원으로 세탁소에 임차를 주고 있는 상황이다. 그럼 투자자가 이런 일을 겪지 않고 안정적인 임차인을 확보하기 위해서는 어떤 점을 고려해야할까. ‘상가뉴스레이다’는 투자자가 향후 임대차 계약의 안정적 유지를 위해 4가지 체크사항을 제시했다. ◇임차인의 업종성격에 따른 시설투자 수준을 살펴라=임차인이 임대차 계약 후 상당한 시설 투자를 해야 영업이 가능한 업종의 경우에는 간단한 시설 투자만으로 영업할 수 있는 업종과 비해서 훨씬 더 꼼꼼하게 판단해 가게를 운영하게 된다. 또 영업집착이 커 자신의 영업개척을 위한 노력을 게을리 하지 않기 때문에 가게를 단시간에 비우는 일이 적다. ◇임차인의 안정적 지불능력 이행가능성 여부를 따져라=은행이나 인지도 높은 브랜드 업종으로 임대차계약이 진행된 경우라면 지불 주체의 임대료체불에 대한 가능성이 훨씬 줄어든다. ◇임차인의 장사경험을 검증하라=임대인의 입장에서는 보증금과 월세등과 같은 경제적 수치에만 집착해서 수익을 분석하기보다는 임차인의 경영수완을 검증하는 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 할 필요가 있다. ◇적정 임대료 수준과 지불시기를 조정하라=임대인의 점포에 첫 번째 입점자가 가게 운영에 실패하게 되면 주변 관계자들로부터 자칫 상가 목에 대한 부정적 인식이 강하게 자리 잡게 될 수 있다. 이는 추후 적정 임대료를 형성시키지 못하는 상황에까지 이르게 할 수 있다. 반면에 첫 입점자의 장사가 성공적으로 자리 잡게 된다면 투자자 점포의 무형의 가치를 상승시키게 되는 것이다. 따라서 가능한 임대인은 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기임대료와 중기임대료에 대해서 임차인과의 공존 공생을 도모할 수 있는 배려와 이해가 필요해진다. 즉, 초기 상권형성기까지 임료부담을 경감시키되 영업이 활성화될 때 임대료를 정상화 시키는 지혜가 필요하다. ‘상가뉴스레이다’ 정미현 선임연구위원은 “상가투자가 하드웨어적으로 상가건물만 구입하면 완성되는 것은 아니다. 투자 후 투자에 따른 상황인식을 통한 적절한 사후 노력이 있어야만 성공적인 투자로 연결될 수 있다”고 조언했다. 이지현기자 ljh423@newsis.com