부동산 거래 기초

아래는 퍼온글입니다. 작성자는 맨아래에 있습니다. 등기부등본 열람비용은 틀려서 제가 수정했습니다. 등기부등본 열람할 수 있는 곳 : 대법원 인터넷등기소 :http://www.iros.go.kr/ 열람가능시간 : 2. 사용시간 *07:00~23:00(월요일~금요일) 09:00~21:00(토요일, 일요일 및 법정공휴일) *결제 및 결제취소가능시간은 07:00~22:45(월요일~금요일) 09:00~20:45(토요일, 일요일 및 법정공휴일) 이며, 금융기관 계좌이체는 금융기관의 서비스 시간을 기준으로 결제가 가능합니다. *서비스 종료[평일 23시, 토·일요일(공휴일 포함) 21시] 직전에 수수료를 결제한 경우, 시간상 제약으로 결제취소가 불가능할 수 있으므로 이용시 유의하시기 바랍니다. * 등기업무전산시스템 정기 점검일은 서비스를 제공하지 않습니다. ======================================================================================================= 며칠전 부동산초보교실에 글 올린 내용중 다시 수정, 보완한 자료입니다. 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다. 배종찬님의 글이 저에게 많은 도움이 되었습니다. 한가지 여쭈어 볼게있습니다. 저희가정이 일반 주택으로 이사를 갔었습니다. 계약기간은 2005년5월16일 까지 2년을 계약하고요. 근데,등기부등본상에 주인이 계약한 주인과 일치하지않습니다. 또,설상가상으로 계약한자가 행방불명이 되었습니다 저번에는 등기부등본상의 주인이 연락이와서 만났습니다. 계약한자가 주인행세를 한것이라고요. 경찰서에 고발을 하라고 합니다. 이러면 저희 전세보증금은 어디서 찿아야 하나요. 두서없이 적었습니다 이상은 다른 카페의 회원이 저에게 개인 메일을 보내주신 내용입니다. 상당히 가슴아픈 일입니다. 어떻게 임대차계약을 체결하면서 등기부등본 한번 발급해 보지 않으시는지.... 그것이 현실이라고 하기에는 법을 몰라도 너무 모른다는 생각 뿐입니다. 어떻게 자신의 소중한 재산을 관리할 줄 모르면서 돈을 버시는지..... 답답한 노릇이지만, 위의 경우에는 사기꾼을 잡아야 되는 대원칙 밖에는 없습니다. 물론 사기꾼이 잡히기도 만무하리와, 설령 잡힌다 하더라도, 전세보증금을 다 썼겠죠.... 결국 집주인이 나가라 ! 라고 한다면 나갈수 밖에 없는 처지입니다. 위와 같이 부동산에 관련된 사기꾼이 한두명 있는 것이 아닙니다. 따라서 이런 사기꾼을 예방하는 방법은 다음과 같습니다. 1. 등기부등본을 반드시 확인하여 등기부등본상 소유자와 계약자의 신분증을 확인한다. 만약 대리인으로 왔을시에는 소유자의 인감증명서 첨부여부와 대리위임장을 꼼꼼히 챙긴다. 위임장의 도장날인과 인감증명서의 인감을 반드시 확인해야 한다. 등기부 등본상의 본인이 아닌자와는 거래하지 않는 것이 원칙입니다. 2. 상대방이 보여주는 등기부등본은 위험하다. 본인이 등본을 직접 발급받아야 한다. 요즘 스캔이나 복사기술의 다양화 정밀화로 인하여 상대방이 보여주는 등기부등본을 믿고 계약했다가 낭패보는 경우도 종종 있다. 따라서 등기부등본 만큼은 반드시 본인이 직접 발급 받아야 한다. 요즘 인터넷을 통하여 등기부등본이 언제든지 발급 받을 수 있다. 대법원 홈페이지. 등기클릭, 부동산클릭, 집합건물인지 땅인지 구별 클릭, 지역클릭, 주소기재 후 대금결제 (카드 및 은행이체) 로 발급 가능 열람과 등본발급 2가지 방법이 있는데 단순 확인용으로는 열람 클릭 (수수료 500원) 법원제출용으로는 등본클릭 (수수료 800원) 3. 관공서가 쉬는 토요일이나, 일요일에는 계약하지 않는 것이 원칙이다. 부동산은 작게는 수천에서 많게는 수백억이 왔다갔다하는 금액이 큰 거래이다. 금액이 다액이다 보니까 반드시 확인해야할 사항들이 많다. 따라서 확인하는 절차에 필요한 관공서 (동사무서, 법원, 구청, 은행)이 쉬는 날에는 원칙적으로 계약하지 않는 것이 부동산의 관습이다. 부득이 토요일, 일요일, 공휴일에 계약하자고 한다면, 일단 의심을 해야 한다. 아니 수천만원, 수억을 받는데 왜 관공서가 문 닫는 날 하자는 것인가? 실례로 일요일날 잔금처리 후 월요일 아침 등기부등본을 확인해보면 가압류, 근저당권 등이 설정된 것을 볼 수 있다. 따라서 모든 잔금과 계약은 등기부등본을 앞에 놓고, 바로 확인 후 돈을 지급하는 습관이 되어 있어야 나의 소중한 자본을 지킬 수 있다. 즉 잔금시 대출원금 및 이자, 포괄근저당 등을 꼼꼼히 은행에 문의해야 한다. 4. 짧은 기간내에 소유자가 수시로 바뀌었다면 위험물건이다. 부동산의 권리관계 변동은 쉬운 일이 아니다. 소유자가 수시로 바뀐다는 것은 먼가 위험이 있다는 것이다. 5. 예고등기, 가등기가 되어 있는 것은 집주인이 사채를 끌어 썼거나, 재판중이다는 말이다. 따라서 이러한 집에 들어간다는 것은 "내 돈 잡아 잡수셔~~" 밖에 안된다. 설령, 예고등기, 가등기가 말소되었다 하더라도 이 집주인은 위험한 사람이다. 라고 생각해서 모든 서류절차를 더 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠스며, 전문가에게 의뢰하는 것이 더 좋다. 6. 가압류, 압류, 근저당권 등이 많이 잡힌 집은 아무리 이러한 권리들을 말소하였다 하더라도 권원적으로 집주인이 불안한 사람이다. 이런 집 매수시에는 잔금하는 순간, 법원에 이전등기가 접수하는 순간까지 등기부등본 가압류 접수유무등을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다. 7.중개업자의 말을 100% 믿으면 오산이다. 중개업자는 중개행위의 책임자 일 뿐이다. 중개행위 중 권리관계에 대한 설명은 해 준다. 하지만 아무리 권리관계에 대한 설명을 해 줘도 우리가 이해하지 못한다면, 결국 아무것도 아니다. 즉 중개업자 입장에서는 수수료를 받아 내기 위하여 왠만하면 매도인, 왠만하면, 임대인 쪽으로 더 유리하게 설명할 것이다. 즉, 대략적인 설명으로 끝내고 중개물대상확인서에 만 충실히 기재를 한다면, 모든 책임은 매수인이나 임차인 책임이다. 중개업자의 중개물 과실책임의 대상은 소송을 통하여 살펴보면 상당히 축소되어 있다는 점을 명심하기 바란다. 권리위에 잠자는 자는 법이 보호하지 아니한다. 즉 수천만원, 수억원의 부동산을 구입하면서 본인 스스로가 알지 못한다면 법이 보호하지 않는 다는 말이다. 8. 중개업자에게 깐깐한 모습을 보여라. 중개업자는 싫든 좋든 어느 한쪽으로 관심을 보이게 되어있다. 즉 중개업자가 보기에 매도인이 더 깐깐하고 똑똑하다면 매도인 쪽으로 좋은 조건을 달게하고 매수인이 "사람 착하게만 보인다면"매수인쪽에게 왠만하면 참으라, 왠만하면 매입하라 등등 매도인쪽으로 유리하게 진행할 것이다. 심지어 등기부등본을 매수인에게보여줘도덜 똑똑한 서민들은 거의 이런 식으로 말한다. " 사장님이 알아서 잘 해주셨는데요...제가 이걸 봐서 뭐 합니까?" "아이쿠 사장님이 알아서 하세요.. 전 사장님만 믿어요" 이 부동산에 대하여 만약 사고가 발생하였다면 (사고의 종류도 다양하겠지만,...) 중개업자는 중개물대상확인서 및 등기부등본을 잘 기재하고 본관 하였다면 법적인 문제에 전액 책임을지지 않아도 됩다. 오히려 권리위의 잠자는 자 즉, 자신이 부동산을 취득하면서도 권리분석이나 등기부등본상 확인을 안한 매수인 과실이 더 큰것으로 법원실무에서는 판례가 나오고 있다. 공인중개사들의 공제보험가입액 1억...1억 5천 100% 안나온다는 사실 그러한 공제액을 타 먹기위해서는 소송을 득해야 한다는 사실. 소송을 통한 판결문을 보면 공인중개사들의 고의적, 악의적 과실이 없는 이상. 100% 책임지라는 판결이 절대 안나온다는 사실을 명심하기 바란다. 9. 시세에 비하여 현저히 싸거나, 주변에서 특별한 이해관계인이 아니면서 자꾸 매수를 권유하면 뭔가 작업이 들어간 물건 (위험한 물건이다) 이다. 시세에 비하여 큰 차이가 나는 부동산은 급매물이라고 한다. 급매물을 싸게 사는 것은 좋은 일이나 급매물치고 등기부상 또는 권리관계상 깨끗한 물건 찾기가 쉽지는 않다. 실례로 대전 대덕구 신탄진 10억원 가치의 대지를 급매물로 5억에 나왔는데 부동산에 가서 확인을 해 본 결과 예고등기가 되어 있었다. 부동산 사장, 대지 소유자 왈 "예고등기가 되어 있지만 시효가 지났다. 가압류, 가처분 등도 시효가 10년이다. 따라서 예고등기도 시효가 10년이므로 이것은 바로 말소하면 된다. 매수 후 말소해라".. 라고 말도 안되는 소리를 하였다. 참고 : 예고등기는 시효가 없으며, 반드시 재판을 통하여 말소시켜야 할 위험물건이다. 10. 등기부등본은 계약시, 중도금시, 잔금시 수시로 발급하여 소유권변동 권리변동을 살펴 봐야 하며, 만약 세입자로서 그 집에 입주하였다 하더라도 최소한 일년에 한번 정도는 등기부등본을 발급하여 권리관계등을 꼼꼼히 살펴 봐야 한다. 11. 잔금후에는 등기를 최대한 빨리 접수를 해야한다. 잔금 지급시까지 등기부등본상 이상없다고 좋아하지 마라. 가압류의 경우 미리 접수가 될 수 있다. 따라서 잔금후에는 법무사나 본인이 바로 이전등기나, 세입자의 경우 바로 입주 + 전입신고 + 확정일자를 득해야 한다. 수천만원, 수억원이 왔다갔다 했다면 그 이후부터는 내 권리는 내가 지켜야 한다. 12. 잔금후 그 다음날 반드시 등기부등본을 확인하라. 사기꾼들의 경우 잔금날 기준으로 융자받고, 세입자를 구하는 경우도 많다. 일반적으로 부동산이나, 매수자, 임차인의 경우 아무 생각없이 잔금줄때 까지의 등기부만 확인하는 성향이 있는데 이것이 바로 사기꾼들의 표적이 되는 것이다. 따라서 잔금지급 할 때와 잔금 지급한 후의 등기부도 반드시 확인을 해야 한다. 집에서 인터넷으로 단돈 500원이면 확인이 가능한 일이다. 500원과 약간의 부지런함으로 수천만원, 수억원의 내 자산을 지키는 것..... 13.중개물대상 확인서에 기재된 내용 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 예를 들어 깨진 유리창이 없는지, 하수구의 물은 잘 빠지는지..등을 살펴보아야 하고, 실내점검 순서는 이러하다. 현관문 상태 --> 보조키 상태--> 거실상태 (조명등) --> 베란다, 샤시, 방충망 상태 ---> 벽지상태(벽누수여부. 곰팡이 농도) ---> 전등. 배선 ---> 주방구조(싱크대,가스렌지,정수기) ---> 써비스품목 어떤 종류있는지 ---> 화장실 (배수상태,타일확인) --->뒷베란다 ---> 방음상태 의 순으로 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 이렇게 살펴본 후에 수리할 부분에 대해서는 중개물대상확인서에 기재를 함으로써 다음에 내가 부담할 비용을 줄일수 있으며 집주인에게 수리를 정당하게 요구할 수 있다. 14. 잔금 및 입주시에는 관리비 연체유무를 파악하고, 가스비 등 일체의 비용을 살펴보고, 기존에 살고있는 사람으로 하여금 이러한 영수증을 보여 달라고 한다. 만약 매도인 입장이라면 선수관리비가 있으므로 이는 매수인에게 받아 내며, 매수인 입장이라면, 특별수선충당금을 매도인이 잔금날까지 정산해 달라고 한다. 또한 세입자가 전세기간 만기가 되었다면 집주인에게 특별수선충당금을 달라고 해야 한다. 이러한 절차가 마무리 될 때 잔금을 지급한다면 부동산 사기를당할 확률이 줄어 들 것이며 부동산 사고 팜에 있어서 유리한 고지에 오를 것이다. 출 처 : 아름다운부자 http://cafe.daum.net/mibusa 지은이 : 배 종 찬