[상가ㆍ내집마련] '목'에 목숨 걸어라

[상가ㆍ내집마련] '목'에 목숨 걸어라

상가는 자리가 70%를 좌우한다고 할 만큼 좋은 목을 잡는 게 키 포인트다. '목 '이라는 것이 곧 입지인데 어떤 입지를 잡느냐에 따라 상가의 흥망성쇠가 좌우 된다고 볼 수 있다. 우선 입지에서 가장 중요한 요소는 얼마나 두꺼운 배후 수요층을 갖고 있느냐 는 것이다. 배후가 두꺼우면 소비 가능한 구매력이 많아지고 당연히 상가가 점유할 수 있 는 소비지출액도 높아진다. 아파트 단지에서는 아파트 가구수, 오피스 입지에는 주변 오피스 상주자가 얼 마나 많은지가 중요하고, 교외형 입지에서는 통행하는 차량이 많을수록 좋은 입지가 된다. 둘째로 입지 선정 때 고려할 사안은 접근성이다. 아무리 배후가 좋다 하더라도 접근이 용이하지 않으면 좋은 입지로 보기 어렵 다. 그런데 접근성은 적응성 입지냐, 목적성 입지냐에 따라 다르다. 적응성 입지란 근접 수요자에 의존해서 영업을 해야 하는 입지로서 도심 번화 가, 주거 입지, 오피스 입지 등이 대표적인 적응성 입지에 속한다. 그러나 적응성 입지와 상반되는 목적형 입지에서는 차량 접근성이 무엇보다 중 시된다. 목적성 입지란 광역 수요를 대상으로 영업을 해야 하는 입지로서 도심 의 변두리 대로변이나 교외 등이 여기에 속한다. 셋째로 입지가 속한 상권의 활성화 여부를 파악하는 것이 중요하다. 입지가 속한 상권이 전반적으로 활성화돼 있다면 해당 입지로 활성화될 가능성 이 높지만 상권이 죽어 있다면 그곳에 속한 입지도 활성화되기 어렵다. 최근 재래시장이 쇠퇴하면서 주변 상권까지 영향을 받아 쇠퇴하는 예가 많은데 이와 동일한 관점으로 볼 수 있다. 넷째, 상가 입지 선정 때 저지대 평탄한 곳이 유리하다는 점도 간과해서는 안 된다. 우리나라 소비자들은 일반적으로 하향지향적 상권 이용행태를 나타낸다 . 만약 언덕 중간에 사는 사람이 언덕쪽과 아래쪽에 동시 상권이 형성돼 있다면 언덕 아래쪽 상권을 이용할 확률이 훨씬 높게 나타난다. 또 언덕에 입지한 점포는 동일한 조건이라면 평탄한 곳에 입지한 점포에 비해 값어치가 크게 떨어진다. 다섯째, 큰 상권에 속한 입지를 선정해야 한다는 것이다. 두 개의 크고 작은 상권이 근거리에 위치할 때 소비자들은 단연 큰 상권 선호 행태를 보인다. 예를 들어 분당 신도시에 서현역세권과 수내역세권을 보면 서현역세권이 수내 역세권보다 훨씬 강하다. 또 여의도의 경우 여의도공원과 도로 중심에 국회의 사당이 있는 동쪽보다는 서쪽 상권이 더욱 활성화돼 있고, 당연히 상가 가격도 비싸다. 마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에서 상가 입지를 선정해야 한다. 연속성이란 점포들이 연이어져 있는 상황을 말하고, 대응성이란 점포들끼리 상 호 마주보고 있는 형태를 말한다. 대로변이 뒷골목에 비해 상권이 상대적으로 떨어지는 것은 대응성이 낮기 때문 으로 볼 수 있다. ['국내 쇼핑센터 권리 실태와 과제' 저자= 원창희 인터원컨설팅 대표] < Copyright ⓒ 매경인터넷. 무단전재 및 재배포 금지 > 2005.09.29 13:24 입력