토지와 건물을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액과 취득가액의 3 % (미등기자산은 0.3 % )를 비용으로 공제하여 양도차익을 계산하지만,실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 공제하여 양도차익을 계산한다.
1) 취득에 소요된 비용
당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 취득 및 양도시의 매매계약서
ㆍ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
ㆍ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
ㆍ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
ㆍ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
ㆍ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류
2) 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있으므로 해당되는 경우에는 증빙서류를 갖추어 공제 받도록 하자.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다.
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 양도비용 지급 영수증
ㆍ 인지세 납부 영수증
ㆍ 국민주택채권 등 매각 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다.
따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항들에 대한 증빙자료를 철저히 챙겨서 제출하면 세금을 상당부분 줄일 수 있다.
하지만 위와 같은 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 좋다. 출처 : 한국납세자연맹 www.koreatax.org |
