실지가액으로 신고할 때 이런점 조심!

양도차익을 기준시가로 계산할 때에는 필요경비도 실제의 비용을 공제하는 것이 아니라 일정률의 개산공제만 인정된다.
예컨대 토지의 경우에는 취득당시 공시지가의 3%, 일반건물은 취득당시 지방세시가표준액의 10%, 아파트(지정지역내)는 국세청고시가액의 3%를 공제받을 수 있다.
그러나 실지가액으로 양도차익을 계산할 때에는 취득에 소요된 실지거래가액을 전액 공제받을 뿐만 아니라 취득후의 비용인 설비비와 개량비, 자본적지출액 및 양도비용도 모두 공제받을 수 있다.
따라서 실지가액으로 신고할 때에는 비용지출을 입증할 수 있는 제반 증빙서류를 잘 보관할 필요가 있다.

1) 취득에 소용된 실지가액

부동산의 매입아액, 취득세·등록세는 물론 기타부대비용을 모두 포함된다. 건축물을 신축한 경우라면 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 된다.
부동산의 취득시 상대방과의 분쟁으로 인해 명도비용, 소송비용, 인지대 등을 지급하였다면 이 모두가 포함된다. 거래증빙이 모두 있어야 하나 취득세·등록세 영수증은 이를 분실한 경우에도 인정된다. (지방세법의 규정에 따라 취득세·등록세가 감면된 경우는 포함되지 않는다)
신축이나 매입시 부담한 부가가치세도 원칙적으로 취득가액에 포함된다. 그러나 부동산을 사업용으로 사용하는 일반과세자인 경우는 매입세액공제를 받게 되므로 부담한 부가가치세를 포함하지 않는다.
만일 부동산을 취득하면서 양도자의 양도소득세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부하였다면 이 부분도 인정된다. 부동산을 장기할부로 취득하면서 할부이자를 지급하였다면 이 할부이자 역시 인정된다. 그러나 연체이자는 인정되지 않는다.

2) 설비비와 개량비

부동산의 이용편의를 위한 시설에 소요되는 비용인 설비비나 부동산의 가치를 증가시키기 위하여 지출하는 비용인 개량비도 모두 필요경비로 인정받을 수 있다.
① 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용
② 토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
③ 토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액
④ 사방사업에 소요된 비용


3) 자본적 지출액

부동산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요되는 비용인 자본적 지출액도 필요경비로 인정된다.
자본적지출액의 예는 다음과 같다.
·본래의 용도를 변경하기 위한개조
·엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치
·고층건물 피난시설의 설치
·재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해자산의 본래 용도에 이용할 가치가 없게 된 것의 복구
·기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것
만일 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소용된 비용, 화해비용 등의 금액도 자본적지출액으로 보아 필요경비로 인정된다.

4) 기타 양도비용

기타 양도비용이란 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말한다.
즉 광고비, 중개업자 수수료, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지세 등과 같은 것이다.
부동산을 취득하면서 국민주택채권이나 토지개발채권을 매입하고 이를 만기전에 매각하여 매각손실이 발생하면 이 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 그러나 이때에는 반드시 증권회사나 주택은행과 같은 금융기관에 매각하여야 인정받을 수 있다.
주식양도의 경우에는 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세도 양도비용으로 보아 필요경비가 인정된다.