11.15 부동산대책 핵심내용 풀이

11.15 부동산대책 핵심내용 풀이

정부가 15일 발표한 부동산시장 안정화 방안은 주택공급 확대, 분양가 인하, 주택담보대출 규제 강화, 서민주거안정등 크게 4분야로 구성돼 있다.

◇신도시 공급 확대

정부는 현재 조성중인 송파, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단 등 2기 신도시의 개발밀도와 용적률은 높이고 녹지율은 낮춰 주택 공급물량을 당초 36만7000가구에서 41만 가구로 4만3000가구 늘릴 계획이다.

아울러 개발제한구역 해제지역에 조성해온 국민임대단지의 경우도 용적률을 현행 150%(서울은 190%)에서 180%(서울 200%)로 상향 조정, 공급물량을 23만8000가구로 4만6000가구가량 늘린다.

또 신도시 규모의 택지지구 지정은 선계획-후개발의 예외로 인정, 1년 정도 소요되는 도시기본계획보다 우선하도록 관련 규정을 개정하고 시.도지사가 과도한 교통시설 투자 요구를 못하도록 건교부 장관이 대규모 택지개발사업에 대해서는 직접 광역 교통개선대책을 수립하도록 할 방침이다.

지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인 등 3단계인 택지개발 절차도 개발계획과 지구지정을 동시에 수립하는 방식으로 줄이고 환경영향평가도 간소화하는 등 절차를 줄여 새로 지정되는 신도시는 소요시간을 1¤2.5년가량 단축시킨다는 게 정부의 계획이다.

기존 도심의 재정비촉진지구와 서울 뉴타운에서 2012년까지 총 36만가구의 주택을 건설하되 5만4000가구는 임대주택으로 개발, 세입자 등 원주민의 재정착률도 높일 방침이다.

계획관리지역내 2종 지구단위계획 구역에 대한 용적률도 현행 150%에서 180%까지 허용된다.

다세대.다가구 주택의 일조권 기준을 지자체가 실정에 맞게 완화할 수 있도록 하고 주상복합 건축물의 연면적 비율도 지자체 조례 개정을 통해 완화하며 오피스텔의 바닥 난방 허용도 검토하기로 했다.

◇공공택지 분양가 25% 인하

정부는 분양가 인하와 관련해 기존 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제를 은평 뉴타운 등 도시개발사업(수용방식)과 인천 청라지구 등 경제자유구역 개발사업으로 확대하기로 했다.

또 분양가 상한제가 적용되더라도 택지비가 상승하면 인하 효과가 불충분하다고 판단, 신도시를 건설할 때 광역교통시설 설치비용을 국가와 지방자치단체, 사업시행자가 분담하도록 했다.

신도시 인근에 정부의 중기교통시설 투자계획이 확정돼 있거나 사업이 추진 중인 경우 우선적으로 재정을 투입해 기반시설을 확보키로 하고 재정에 여유가 없을 경우에는 민자사업으로 교통시설을 우선 설치한 뒤 향후 재정 분담분을 사업시행자에게 돌려주는 방안을 검토하기로 했다.

이와함께 김포와 파주, 광교 양주, 송파, 검단 신도시에 대해서는 현행 평균 175%인 용적률은 191%로 높이고 31.6%인 녹지율은 27.2%로 하향 조정해 택지 조성비를 절감하는 방안도 내놨다.

분양원가 공개 확대에 대해서는 공개대상 범위, 공개 항목, 원가산정 기준, 검증방법 등에 관한 정부안을 내년 2월까지 마련할 계획이다.

정부는 이런 방안에 이미 발표한 중소형 주택용지 공급 가격 인하, 공공택지 조성원가 공개 등이 오는 11월 이후 시행되면 공공택지에서 공급되는 중소형주택은 평균 25% 내외, 중대형 주택은 15% 내외 분양가가 내려갈 것으로 예상했다.

구체적으로는 택지공급가 인하로 10%, 택지 조성비 절감 및 사업기간 단축으로 6%, 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 등으로 8% 정도의 분양가 인하 요인이 발생할 것으로 추정했다.

여기에 광역교통시설 설치비의 일정부분을 정부나 지자체가 분담하면 중소형 주택 분양가는 최소 24% 이상 내려갈 것으로 분석했다.

정부는 분양가 인하에 따른 청약과열, 투기수요 유입을 차단하기 위해 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 무주택자 우선 공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등의 대책을 실시하기로 했다.

또 부양가족 수와 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제를 도입해 실수요자 중심으로 주택을 공급한다는 계획이다.

◇투기지역 LTV 예외 폐지

주택 수요 관리차원에서는 투기지역 아파트 담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV) 예외 적용을 폐지하고 비은행 금융기관의 LTV 규제를 강화하면서 투기지역의 6억 원 초과 신규 아파트에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 투기과열지구로 확대하는 등 돈줄을 조이기로 했다.

그동안 은행.보험권의 만기 10년 초과.6억 원 초과 아파트 담보대출의 경우 거치기간 1년미만이고 중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식의 상품에 대해서는 예외적으로 LTV를 60%까지 인정해줬지만 앞으로 이런 예외가 없어지게 된다.

은행.보험권의 투기지역 LTV를 40%로 제한한 이후 자금여력이 부족한 실수요자들이 LTV 예외가 적용되는 이런 대출상품을 통해 주택구입 자금을 조달해왔지만 앞으로는 이용할 수 없게 돼 실수요자들도 주택구입자금 조달에 애로를 겪을 것으로 보인다.

저축은행, 신협 등 비은행금융기관의 투기지역 LTV도 종전의 60~70%에서 50%로 줄였다.

소득에 따라 대출규모를 제한하는 DTI 규제 대상 지역은 투기지역에서 수도권의 투기과열지구로 확대 적용했다. 하지만 DTI의 적용 비율(40%)과 대상 아파트(6억원 초과) 기준은 변경하지 않았다.

정부는 금융기관의 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀하게 점검,이상 징후가 발견되면 추가 조치를 시행하기로 했다.

◇장기모기지론 금리 인하

서민들의 주거 안정을 위해서는 주택금융공사의 장기 모기지론 금리를 상품별로 현재보다 0.15%포인트 내리고 2012년까지 건설, 매입 등의 방법으로 장기 임대주택 116만8000호를 신규로 비축하기로 했다.

또 장기 임대주택에 대한 다양한 수요를 충족시킬 수 있도록 국민임대 72만호, 10년임대 19만3000호 등 소형을 102만호 비축하고 전월세형 임대주택 7만5000호 등 중대형을 14만8000호 확보하기로 했다.

이와 함께 국민주택기금의 전세자금 지원 규모를 올해 2조 원에서 내년 2조7000억 원으로 늘리고 주택신용보증기금의 임차 보증금 보증한도를 8000만 원에서 1억 원으로 확대하기로 했으며 신용평가등급 평가기준을 조정해 기금의 보증승인율도 72%에서 80%까지 높이기로 했다.

<디지털뉴스팀>

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지