상가, 10% 돌려받고 투자하기

상가, 10% 돌려받고 투자하기

이재경기자 | 07/25 12:05 | 조회6050

최근 오피스텔이나 상가에 관심이 쏠리고 있다. 다주택자에 대한 정부의 규제 강화 효과 중 하나다. 주택보다 세금부담이 상대적으로 작은 탓이다.

오피스텔이나 상가는 분양받은 후 임대를 하면서 임대수익을 챙길 수도 있고, 가치가 높은 곳이라면 차익을 노려볼 수도 있다.

오피스텔이나 상가의 가장 큰 매력 중 하나는 분양받은 후 건물납입대금의 10%를 돌려받고 시작할 수 있다는 점이다. 이는 권리이기도 하지만, 의무에 가깝다. 사업자등록 및 세금신고가 선행돼야 하기 때문이다.

◇분양받고 10% 환급받기

오피스텔이나 상가를 분양받았다면 일단 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 거래대금의 10%에 대해 환급을 받을 수 있다. 해당 건물을 분양한 건물주나 건설사 등에 납입한 대금에는 이미 부가가치세가 붙어 있었기 때문이다.

다만 사업자등록은 미리미리 해야 한다. 사업자등록 신청 전의 부가가치세 매입세액은 환급받을 수가 없도록 돼 있다.

지난 해 8월 총 10억원 짜리 상가매매계약을 한 김모씨의 경우 당시 10%에 해당하는 1억원의 계약금을 지급했다. 지난 해 말에는 12월에 중도금 6억원을, 올 4월에는 잔금 3억원을 불입했다.

김씨는 부가가치세를 환급받을 수 있다는 말을 듣고 뒤늦게 사업자등록을 했다. 이후 건물부분 부가가치세 5000만원에 대해 환급신고를 했으나 잔금부분에 대한 부가가치세 1500만원만 환급을 된다는 대답을 들었다.

김씨의 경우 사업자등록을 늦게 했기 때문에 이 같은 일이 생겼다. 그나마 다행이었던 것은 사업자등록 신청일로부터 소급해 20일 이내의 매입세액은 환급이 가능했다는 점이다.

이 같은 불이익을 당하지 않기 위해서는 임대사업 개시 전에 미리 사업자등록을 해야한다. 즉 계약금을 지급하고 나서 20일이 지나기 전에 신고를 해야 한다는 것이다. 또 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 한다.

사업자등록은 상업용 상가 뿐 아니라 오피스텔에도 해당된다.

오피스텔의 경우 주거용으로도 쓰이지만 세입자가 오피스텔을 사무용으로 쓰는 경우에는 반드시 사업자등록을 해야 한다.

◇환급받았으면 최소 5년은 소유해야

우리은행의 권오조 PB팀장은 "부가가치세를 환급받으면 초기비용의 10%를 돌려받을 수 있어 유리하다"며 "하지만 일단 환급받았으면 최소 5년 이상은 상가를 보유해야 한다"고 강조했다.

즉 부가가치세를 환급받자마자 상가를 재매각하면 환급받은 금액은 고스란히 돌려줘야 한다는 얘기다.

권 팀장은 또 "사무용으로 분양받은 후 부가가치세 등이 면제되는 주택용도로 쓴거나 하는 경우에도 환급세액을 추징하게 되는 점도 참고해야 한다"고 설명했다.

◇사업자등록 안했다가 불이익당하기도

전년도 연간 소득이 4800만원을 넘었다면 사업자등록을 반드시 해야 한다. 간이과세자가 아닌 일반과세자로 분류되기 때문이다.

권 팀장은 "부동산을 임대하는 경우 엄밀히 말해 부동산임대업을 영위하는 것으로 납세의 의무를 가진다"며 "사업자가 법정 기한 내에 사업자등록을 신청하지 않거나 타인 명의로 사업자등록을 하면 사업자등록 불성실가산세가 부과된다"고 말했다.

그는 "임차인이 사업자등록을 하게 되면 상가 임대차계약서가 세무서에 제출되므로 세무서에서는 임대인의 임대현황을 파악할 수 있다"며 "상가건물을 임대하고 사업자등록을 하지 않거나 임대차계약서 대로 신고하지 않으면 세무서에서는 미등록사업자 또는 불성실신고자로 분류해 세무조사를 할 수 있으므로 유의해야 한다"고 강조했다.

또 "주택을 임대하는 경우에는 기본적으로 부가가치세에는 해당되지 않는다"며 "하지만 2개 이상의 주택을 임대하거나 고가주택을 임대하는 경우에는 월세부분에 대해 종합소득세가 과세된다"고 덧붙였다.

◇세 들어갈 때에도 사업자등록해야

상가에 세를 얻어 들어갈 때에도 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 사업자등록은 상가임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있는 최소요건이기 때문이다.

최모씨는 지난 해 미술학원을 하기 위해 2년 계약으로 상가를 임차했다. 그는 인테리어 비용 등으로 상당한 투자를 했다. 그런데 최근 임대인이 상가를 다른 곳에 매각하고자 하고 있어 걱정만 늘고 있다. 새 주인이 나가라고 하면 쫓겨나게 되는 것은 아닌가 노심초사하고 있다.

이런 경우 일단 관할 세무서에 사업자등록 신청을 해야 한다. 상가임대차보호법에 따라 상가 주인이 바뀌어도 최대 5년까지 보호를 받을 수 있다. 다만 임대차계약 만료 전 6개월부터 1개월까지 계약갱신요구를 해야 한다.

또 일정한 보증금 범위를 초과하는 경우에는 적용이 되지 않을 수 있다. 서울의 경우 2억4000만원까지, 수도권 중 과밀억제권역은 1억9000만원까지 보호된다.

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>