'재개발'에 관한 정확한 개념..
재개발, 재건축, 입주권, 분양권, 지역조합, 철거가옥등등,,, 을 설명하라면 하실수 있겠는지.... 오늘은 이것들을 명확히 구분하고자 합니다.
일단 정의를 내려보면
재개발은,, 주거환경이 열악하고, 기반시설도 열악한 지역을 개발하는 방식입니다.
주거환경의 열악기준은 보통 불량주택율을 따집니다.
예를들어 20년이상된 노후주택이 몇%냐 등등,,,
기반시설은 도로, 상하수도, 동사무소, 유치원등등입니다.
이2가지의 상황이 열악한 지역을 말합니다. 물론,, 초보자의 눈엔 투자가치가 전혀 없어보입니다.,,그러나 그 열악도가 높을수록 돈이 됩니다..
아이러니 하죠.. 더빨리 사업이되고,, 더빨리 투자자금을 회수할수 있습니다..
재건축은,,
주거환경이 열악하고 기반시설은 완비된곳입니다.
즉 도로나 기타 사회환경은 좋은데,, 집이 낡은 경우입니다..
주로 아파트단지등입니다. 이제 꼭 아파트단지나 연립만을 대상으로 하는 것이 아니라 이제는 단독주택지도 재건축사업방식으로 할수있습니다..
재개발과 재건축의 차이는 기반시설의 열악도 차이입니다.. 대부분의 재개발지역은 소방도로 (6미터)도 없는 경우가 대부분입니다..
입주권은,,
분양권과 혼동하는 경우가 많은데,,
재개발이든, 재건축이든 지역주민들이 조합을 구성하여 나중에 사업이 완성되었을때 헌집주고 대신 받아가는 새집에 대한 권리입니다.
즉, 조합원이 가지는 권리이지요..
분양권은,,
분양권은 보통 조합원들이 가져가고 남는 새아파트물량을 일반인에게 분양하는데.. 이때 당첨된 사람에게 주는 새집에 대한 권리을 분양권이라고 말합니다.
구분할 필요가 있겠지요...
특히 재건축사업방식때는 조합이 승인된이후 명의변경이 금지되어있기 때문에,, 일반분양분과 조합원의 입주권은분명 명확히 구분되어야 합니다.
조합원분양권 전매금지가 아니라 조합원입주권전매금지라고 해야 하겠지요...
머,, 현장에서는 혼용하고 있습니다...하지만 명확한 차이가 있다는 것만 아시면 되겠습니다..
지역조합은,
집이 없는 무주택세대가 조합을 만듭니다. 그리하여, 땅을 100% 사서 새아파트를 짓는 것입니다.
하지만
보통 대부분의 경우 업자(시행사, 컨설팅사)들이,, 무주택세대 조합원을 모집하여
땅을 매집하게 되는데...
예를 들어 3천평을 사서 집을 지으려면,,, 그중에 한필지래도 매입을 못하면,,
사업이 안됩니다..
따라서 알박기가 지금도 성행하고 있고,,
미리 조합원인증서 라는 종이쪽지 한장을 몇천만원의 프리미움을 주고 받고 파는 경우가 많습니다.
이 인증서는 시공사(건축시공사)가 인정하면 가능성있는 종이지만,
인정받기 전까지는 일종의 휴지조각에 불과합니다.
또 인정되어도 시공사가 부도나면 또 휴지조각입니다.
즉, 참딱지, 물딱지 란 말도 지역조합에도 있는데,, 시공사인정은 참딱지, 인정전은 물딱지 입니다.
조합이 결성될때 부터 지역조합조합원은 모두 무주택세대주여야 하고, 등기시까지 계속 무주택자격을 유지하여야 합니다..
또한 조합결성이후부터는 명의변경도 안된다는 것을 명심,,,,
임의로 공증하고,, 등기전에 명의변경하면,, 불법이 됩니다...
최근엔 이 지역조합사업이 많이 퇴색되어 거의 사라지고 있는것으로 압니다.
왜 지역조합사업으로 아파트을 지을려고 할까요..
우선 임대아파트을 안지어도 되고 세입자대책이 없습니다.하지만 거의 20평대아파트를 많이 지어야 하는 단점이 있습니다.. 상도동의 포스코같은 경우,, 세입자들을 쫒아내자 망루을 세워 화염병 던지는 바람에,, 사망자까지 속출하였습니다.
즉, 이곳은 재개발사업이 아닌 지역조합사업으로 진행된 곳이라 그렇습니다.
재개발사업은 세입자대책이 확실합니다.
지역조합아파트에 투자하는것은 아직도 많은 문제점이 있으니 신중하시기 바랍니다.
주로 상도동쪽에 많은 것 같습니다.. 이상입니다..
