[머니투데이 김영진 내집마련정보사 대표]상반기 부동산 가격의 움직임과 주요 테마, 변동의 주요인들 3.30대책 발표이후 두달 째를 맞고 있는 부동산 시장은 안정세가 뚜렷하다. 매수세가 실종되면서 가격<상승 분위기가 크게 반전되고 있는데다, 여기에 계절적 비수기까지 겹치면서 전반적으로 가격이 하향안정권에 접어들고 있기 때문이다.
특히 1/4분기 가격 상승세를 주도하며 버블 세븐지역으로까지 지목됐던 지역들과 재건축 아파트 단지들의 가격 하락세가 시장 분위기를 선도하고 있는데, 6월 둘째주에는 재건축 시장 위축에 영향을 줄 수 있는 안전진단 강화와 콜금리 인상 조치까지 추가로 쏟아지면서 서울 및 수도권 지역은 심리적 위축으로 인한 거래 부진과, 상승세 둔화가 당분간 지속될 것으로 보인다.
◇상반기 부동산 시장 Review
현재 매물량이 많지 않지만 적게는 2000~3000만원에서 크게는 1억원까지 가격이 조정된 매물이 출회되고 있다. 여기에 부녀회의 집값 담합문제까지 불거지며 버블세븐 주변지역(목동, 경기도 평촌, 산본, 일산 등)으로 오름세가 번지던 곳들도 매도-매수 호가 차이로 실거래가 부진한 상황이다.
고유가와 환율 불안에 발목 잡힌 경기흐름도 문제지만, 요즘 부동산 정책이 눈치작전을 연상시킬 정도로 안갯속이란 점도 심리적인 불안감을 지속시키는 부분이다. 5·31 지방선거 이후 정부및 여당의 부동산 정책 기조가 엇박자를 나타내고 있기 때문에 더욱 그렇다.
지방선거에서 참패한 열린우리당은 1가구 1주택 실수요자나 노령자, 은퇴자의 종부세 유예나 감면, 취등록세 요율 추가인하(거래세 인하 등)를 통해 부동산 세제를 완화하고 민심을 돌리려 하고 있으나 정부는 여당에서 논의하고 있는 부동산 세제나 지방분양시장에 대한 규제완화에 대해 확고한 거부 의사를 피력하고 있다.
이런 와중에 규제완화 여부에 무게를 둔 이들이 일말의 기대감에 매물을 회수 하는 등 눈치보기는 더욱 극심한 상황이다. 부동산 투자격언 중 ‘정책에 맞서지 말라’는 말처럼 부동산 정책ㆍ규제방향(규제완화)의 변화에 따라 매도자와 매수자의 행동반경도 크게 변화될 수 밖에 없으므로 어수선한 분위기속에 시장 흐름을 읽으려는 수요자의 눈길만 한층 더 바쁘게 된 것이다.
유망 공공택지를 제외한 수도권과 지방 분양시장의 여건도 좋다고는 할 수 없다. 입주률과 분양률이 급감하며, 분양시기를 연기하거나 타절하는 사업장이 출현하고 있는 실정도 어두운 주택시장의 단면이라 하겠다. 6~7월엔 월드컵과 여름휴가철이 겹쳐지면서 새 아파트 분양일정이 대부분 하반기로 미뤄진 상황이라 지방시장의 경우, 주택경기 연착륙 방안 모색이 필요할 만큼 심리적인 충격은 지속되고 있다.
집값하락 전망의 근거로 금리인상과, 정부의 담보대출규제, 재산세, 종부세, 양도소득세 등 보유와 거래세의 전반적인 인상도 시장을 압박하는 요인 중 하나다. 생각보다 경기회복이 지연되고 있고, 정부의 잇단 버블론 등으로 매입을 고려했던 이들이 공세적인 매수세에서 수세적인 입장으로 바뀌고 있어 당분간 주택시장의 조정은 불가피할 것으로 보인다.
◇하반기 부동산은 어떻게 움직일까
일단 향후 시행을 앞두고 있는 재건축 3대 규제책 외에도 앞으로 줄줄이 시행될 정책의 흐름을 읽어야 한다. 정부가 여당에서 논의한 부동산 규제 완화에 대해 확고한 거부의사를 밝힌 데서 유추할 수 있듯 참여정부의 부동산 정책 선회나 후퇴는 기대하기 어렵다고 생각한다. 종합부동산세나 양도소득세 부분을 건드리면 지금까지 추진해온 부동산 정책 효용성을 상실할 수 있는 만큼 섣부른 방향선회를 하기엔 부담스러운 부분이 많다. 정책의 일관성 차원에서도 그렇지만 혁신도시, 행정도시, 기업도시 등, 벌어놓은 국책사업에 대한 재원마련 차원에서 세제 로드맵은 돌아올 수 없는 강을 건넌 듯싶다.
지금까지 입법을 완료한 규제정책에 채찍을 가해 정책추진에 힘을 쏟을 일만 남은 것이다. 세제 규제와 더불어 또 다른 정점에 서 있는 것이 재건축 규제다. 오는 8월 25일부터 재건축을 추진하는 초기 사업장의 안전진단 판정기준이 대폭 강화되고 7월 12일부터는 기반시설부담금제, 9월 25일부터는 재건축개발부담금제가 차례로 시행될 계획이다. 당분간 재건축사업의 위축은 불가피하다. 초기재건축은 안전진단이 엄격해져 무분별한 재건축추진이나 안전진단에서 문제가 없어 재건축이 불가능해지는 아파트가 속출할 것으로 예상된다. 어느 정도 사업진척이 있는 사업장도 과도한 비용 증가로 사업성이 하락하며 메리트가 반감될 것으로 보인다.
굳이 지난해 8.31대책이나 연초의 3.30대책을 거론하지 않더라도 이미 참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적된 상황이고 1/4분기 인기 지역의 가격은 매수자가 부담을 느낄 만큼 크게 급등한 상태라 단기적으로 시장에 부담을 주고 있다. 이런 이유로 올해 말까지 주택시장의 하락세는 지속될 수밖에 없는 실정이다.
물론 8월 판교중대형 아파트 분양과 계절적 성수기가 맞물리면 이들 지역 아파트 가격이 소폭(반짝) 반등할 것을 배제할 수 없지만 이러한 움직임도 대세를 바꿀 정도로 파급효과가 크지는 못할 듯 하다. 연말이 다가오면 1가구 2주택자의 양도소득세 세율 중과와 종부세 등 보유세 부담, 금리인상 기조로 1가구 2주택자들이 매물을 내놓으며 11월경 이들 지역 아파트 가격은 소강상태에 접어들 수밖에 없을 전망이다.
◇투자전략 어떻게 수정해야 하나
* 무주택자=유망분양시장을 눈여겨봐도 좋겠다.
올해와 내년에 걸쳐 쏟아질
은평뉴타운, 판교신도시, 하남 풍산지구,
성남 도촌지구, 화성 동탄지구, 파주신도시,
용인 흥덕지구, 수원 광교신도시, 서용인 물량(동천, 신봉, 성복동) 등 청약통장으로 분양받기 좋은 대체 청약지가 많다. 공공택지의 경우, 원가연동제로 분양가부담을 줄여주고 있고, 향후 청약제도도 실수요자 중심으로 재편할 계획이니, 무주택자나 실수요자는 분양시장을 적극 활용할 것을 권한다.
분양시장 유망물량을 노리는 것과 동시에 연말 급매물을 노리는 것도 현명하다. 10~11월 급매물 말이다. 1가구 2주택자들이 내년부터 적용되는 50% 중과세율을 피하기 위해 처분하는 매물로 인해 일부 지역의 경우 집값이 떨어질 것으로 보이기 때문이다.
특히 은평뉴타운, 판교신도시, 하남 풍산지구, 성남 도촌지구, 화성 동탄지구, 파주신도시, 용인 흥덕지구, 수원 광교신도시, 서용인 물량(동천,신봉,성복동) 등, 청약통장으로 분양받기 좋은 청약지, 용산, 한남동, 성수동 등 유망 뉴타운 지역은 눈여겨 볼 만 하다.
* 1주택자(평수를 늘려 가려는)=1가구 2주택자는 빨리 매물을 팔수록 이익이지만,
실수요자나 갈아타기 수요자, 매수자는 반대로 이럴 때인 10~11월 급매물을 노리는 것이 좋다. 특히 연말 시장을 잘 살펴보시는 것이 좋은데 1가구 2주택자들이 내년부터 적용되는 50% 중과세율을 피하기 위해 처분하는 매물로 인해 일부 지역의 경우 집값이 떨어질 것으로 보이기 때문이다.
* 2주택자나 다주택자=1가구 2주택자는 빨리 매물을 처리할수록 이익이다.
매수자는 10~11월 급매물을 노리는 것이 좋다.
종부세는 6월 기점으로 과세자가 결정되고, 자신신고해서 세금을 내는 시기는 12월이다.
때문에 6월 1일이 지난 시점에서 종부세의 영향으로 급매가 나오는 경우는 드물다고 봐야한다.
하지만 양도소득세는 사정이 다르다.
정부가 버블론이나 꼭지점론, 펀지게임론을 빗대면서 투기수요자나 가수요자, 다주택자를 압박하고 있기도 하지만 1가구 2주택자 양도세 중과 유예마감이 6개월 가량 남았으므로 이미 충분한 시세차익을 챙겼다면 차익실현 차원에서 절반 남은 기간 동안 매물을 정리하는 것이 현명하다.
내년에 가서 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 36%가 아닌 50%로 계산해 세금을 낸다면 상당한 부담이기 때문이다.
◇하반기엔 이런 곳에 주목하라
토지, 상가, 아파트 등에서 좀 더 구체적으로 지역까지 일반예금은 물가상승률(2005년 4.1% 통계청자료) 대비 이자 소득세 등을 공제하고 나면 별반 이득이 없어 양호한 수익성 부동산으로 자금 수요가 몰리는 것은 당연한 현상이다. 즉, 상가나 펜션 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것도 투자요령이다. 최근 금리가 오르는 추세기는 하나, 투자용으로 묶어두기엔 수익률이 낮으므로 주 5일 근무제 본격화, 웰빙을 중심으로 하는 레져 문화의 확산으로 각광을 받게 될 펜션이나 수익형 부동산의 대표주자인 상가로 눈을 돌려봄도 좋을 듯 싶다.
우리나라의 주택가격, 부동산 가격은 현재 정부가 만들어 놓은 버블은 있지만 전반적인 버블은 존재하지 않는다. 정부가 만들어 놓은 버블이란 정부의 8.31대책과 3.30대책으로 인해 1가구 다주택자들이 똘똘한 주택을 1채 갖으려고 더 좋은 지역에 좋은 주택을 찾으려는 가운데 입지여건이 좋은 지역의 주택 가격이 단기간에 크게 상승했다.
다만 초기 단계의 재건축 아파트의 사업승인이 어려워지고 개발이익환수 제도가 도입됐지만 이에 해당하는 만큼 가격이 떨어지지 않았으므로 일시적인 버블이 존재한다고 할 수 있다. 또종부세를 과세하면서 그 만큼 보유 세금이 많아지므로 주택가격이 하락해야 하는데 하락하지 않았으므로 버블이 존재한다고 할 수 있다.
그러나 이같이 국지적 평형별 가격이 일시적으로 변동하였다고 부동산 시장 자체를 버블이라고 할 수는 없다. 정부도 버블세븐이라고 하여 가격이 크게 상승한 7곳을 지정했듯 여타지역은 가격이 상승하기는 커녕 부산, 대구 등 남쪽은 미분양 적체와 거래 위축으로 많은 국민들이 힘든 시기를 보내고 있다.
버블세븐 지역은 정부가 지적하듯이 단기간에 크게 상승한 것은 사실이다. 그러나 이곳이 투기 수요에 의해 이렇게 상승했다기보다는 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들이 훨씬 더 많았다는 사실을 간과하면 안 될 것이다.
정부가 펼치고 있는 심리전은 현재 집값을 부추기거나 내 재산을 불리려는 부녀회의 전술을 막는 효과는 있지만 실제 공급이 부족하여 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있다. 그러므로 실질적인 정부의 공급대책이 수립되지 않으면 6개월~1년 후 다시 이들 지역의 집값이 상승할 수도 있을 것으로 예측된다. 이미 단기 고점을 형성하고 집값이 올해 하반기까지 조정되는 시점에 실질적인 부동산 공급대책 즉, 강남 대체 신도시를 구체화하는 전략이 필요할 것으로 보인다.
재건축, 재개발의 미래는?
호재가 없거나 초기 재건축사업장은 빨리 팔수록 이익이다. 재건축시장은 정부의 규제로 사업이 순조롭게 진행되기 어려운 부분이 많다. 따라서 앞으로의 재건축 아파트 투자는 신중을 기해야 한다. 오는
8월 25일부터 재건축을 추진하는 초기사업장의 안전진단 판정기준이 대폭 강화되고
7월 12일부터는 기반시설부담금제,
9월 25일부터는 재건축개발부담금제가 차례로 시행돼
당분간 재건축 사업의 위축은 불가피할 전망이다.
초기재건축은 안전진단이 엄격해지기 때문에 무분별한 재건축추진이나 안전진단에서 문제가 없어 재건축이 불가능해지는 아파트가 속출할 것으로 예상되고 이미 어느 정도 사업진척이 있는 사업장도 과도한 비용 증가로 사업성이 하락하며 메리트가 반감될 것으로 보여진다.
김영진내집마련정보사 대표
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