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감액 등기란 쉽게 말해서 신용카드의 현금 서비스 한도를 줄이는 것과 비슷합니다. 위의 경우 세입자가 손해를 보지 않기 위해서는 근저당을 최소한 4천 6백만 원 선에서 묶어야 합니다. 그래서 보통 근저당이 설정된 집을 계약할 때에는 계약서의 특약 조항에 감액 등기를 해야 하고 감액 등기가 안 될 경우 계약을 취소하며 모든 제반 비용과 손해를 임대인이 부담한다는 문구를 넣어야 합니다.
혹시 잔금을 갖고 근저당으로 설정된 금액을 갚으면(즉 위의 경우에서 4천 6백만 원만 남기고 나머지를 갚는 것) 되지 않느냐고 생각할 수 있는데 그렇게 되면 나중에 임대인이 다시 추가 담보 대출을 받는 것이 가능하고 그 금액도 세입자의 대항력에 우선하기 때문에 지금까지의 모든 노력이 물거품으로 돌아가게 됩니다. 그러니 근저당이 설정된 아파트를 계약할 때에는 전세금과 근저당권의 채권최고액(보통 120%로 설정됩니다)의 합계금이 시가의 80% 이하가 되도록 감액 등기를 반드시 해야 합니다.
보통 감액 등기는 잔금을 치를 때 하게 되는데 가능하면 임대인, 공인 중개사와 함께 금융 기관에 가서 대출금을 갚고 감액 등기 신청을 하는 것을 눈으로 직접 보는 것을 권장합니다. 대부분의 금융 기관에는 소속 법무사가 있어서 이 업무를 처리하는데 만약 임대인이 법무사를 직접 고용해 감액 등기를 하겠다고 하면 그 사람이 정말 법무사인지 확인하세요. 가장 중요한 것은 잔금을 치르는 날에 어떻게든 감액 등기 신청이 되도록 하는 것입니다. 만약 임대인이 약속이 있다고 잔금을 치르는 곳에 나오지 않거나(이런 경우는 거의 없습니다만) 나중에 감액 등기 신청을 하겠다고 구두 약속을 하면 감액 등기 신청을 하는 날에 잔금을 치르겠다고 자리를 털고 일어나면 됩니다. 전혀 세입자 잘못이 아닙니다. 괜히 집주인의 말만 믿고 (증거 없이) 잔금을 건넸다가는 마음 고생하기 십상입니다. 특히 집주인이 부동산 거래가 많은 사람이거나 하면 공인중개사가 집주인의 부동산을 관리하고 있을 가능성이 있으니 계약 시 집주인의 편에서 사정을 많이 봐준다고 보면 됩니다. 그러니 꼼꼼하게 챙겨서 당당하게 권리를 주장해야 합니다.
금융 기관에 가서는 감액 등기 신청서와 대출 잔액 증명서(이건 꼭 필요한 것은 아님)를 보관용으로 더 뽑아달라고 하시고 이 일을 처리한 금융 기관 직원의 명함도 한 장 받아두시면 좋습니다. 감액 등기 신청서만 있으면 인터넷으로 감액 등기가 제대로 되었는지 확인할 수 있는데 등기가 미루어지고 있다면 법무사가 몰아서 일을 처리하려고 delay하는 것이므로 독촉을 하시면 됩니다.
감액 등기 비용은 물건에 따라 4~5만 원에서 10만 원 안쪽이 드는데 이건 모두 임대인이 내야 할 돈입니다. 가끔 이 돈을 중개 수수료처럼 세입자와 나누자고 하는 집주인이 있는데 세입자는 전혀 낼 필요가 없습니다. 감액 등기를 해서라도 세입자를 구해야 하는 집주인의 필요를 고려해 임대차 계약을 맺은 것이기 때문이죠.
간단히 요약하면,
전세 계약을 할 때에는
1. 등기부 등본을 확인해 전세금과 근저당 설정액의 채권 최고액의 합계액이 매매 싯가를 넘지 않는지 확인
2. 넘으면 계약서 작성 시 특약 사항에 안전하게 전세금을 회수할 수 있는 수준까지 감액 등기를 하도록 명시
3. 잔금 치를 때 꼭 함께 가서 감액 등기가 제대로 이루어지는지 눈으로 확인할 것
감액 등기 문제 때문에 피눈물을 흘리는 딱한 세입자들이 많은 것 같아 정리해 봤습니다.
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