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정부는 당초 ‘8·31 부동산 종합대책’을 마련하면서 주택 세제를 대폭 강화하는 쪽에 초점을 맞췄다. 고가(高價) 주택의 보유세 부담을 높이고 다주택 보유자의 양도차익을 대부분 세금으로 환수해 투기세력의 뿌리를 뽑겠다는 취지였다.

하지만 당정 협의를 거치는 과정에서 선의의 피해자가 생길 수 있고 조세 저항이 우려된다는 견해가 많아 한발 물러섰다. 예외를 인정해 1가구 2주택자 양도소득세 중과 대상을 23만6000명, 종합부동산세 적용 대상을 16만 가구 수준으로 줄였다.

그러나 일단 중과 대상에 포함되면 양도세와 보유세가 한꺼번에 올라 세금 부담이 갑절 이상으로 늘어날 수도 있다.

○ 종합부동산세 크게 강화

현재 기준시가 9억 원 초과 주택인 종부세 과세 대상을 내년부터 6억 원 초과 주택으로 확대한다. 과세 기준도 개인별에서 가구별 합산으로 바뀐다. 배우자나 자녀가 갖고 있는 집을 다 합쳐 6억 원이 넘으면 종부세를 물리겠다는 것이다. 해당자는 전체 950만 가구의 1.7%인 16만 가구 정도로 예상된다.

종부세 대상자에 대해서는 현재 기준시가의 50%를 적용하는 과세표준(과표·세금을 매기는 기준금액)도 내년에 70%로 올린 뒤 매년 10%포인트씩 높여 2009년까지 100%에 맞추기로 했다.

단, 1년 전보다 50% 이상 늘지 못하도록 한 종부세 증가 상한선을 아예 폐지하려던 방침은 약간 완화해 200%로 상향 조정하기로 했다. 종부세가 1년 사이 5배, 10배로 늘지는 않더라도 3배로 늘 수는 있다는 뜻이다.

기준시가 6억 원 이하 1주택자의 재산세는 2007년까지 변동이 없다. 재산세 증가 상한선(전년 세금의 50%)도 그대로 유지된다. 현재 50%인 과표 적용률은 2008년부터 매년 5%포인트씩 높여 2017년 100%로 올릴 계획이다.

기준시가 4억 원짜리 아파트를 남편과 아내가 1채씩 갖고 있다면 올해 보유세는 148만 원(각각 74만 원)이지만 내년에는 70만 원을 더 내야 한다. 올해까지는 개인별 과세로 재산세만 내면 되지만 내년부터 가구별로 합산하면 종부세 대상이 되기 때문.

○ 양도소득세는 2주택자가 타깃

1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세는 변함이 없다. 이번 조치는 1가구 2주택 보유자에 대한 중과세가 핵심이다.

현재 기준시가(실거래가의 80% 수준)로 과세하는 2주택자에 대해 내년부터는 실거래가 기준으로 세금을 물린다. 현재 보유기간에 따라 9∼36%인 세율도 2007년부터는 50% 단일세율로 바뀐다.

2주택자 양도세 중과 대상은 서울, 경기, 6대 광역시에서는 기준시가 1억 원 초과, 기타 지역에서는 3억 원 초과 주택이다. 집값이 낮은 지방에 있는 주택은 2주택자라도 중과세 대상에서 빼주겠다는 뜻이다.

이사, 지방근무, 결혼, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 되면 중과세에서 제외된다. 정부가 추정한 2주택자 양도세 중과대상은 23만6000명 정도다.

양도세 변화에 따라 2주택 보유자가 3년 전에 4억 원(기준시가 3억 원)에 산 집을 올해 6억 원(기준시가 5억 원)에 판다면 세금은 2430만 원이지만 내년에는 7199만 원, 2007년에는 1억 원으로 오른다. 양도차익이 올해는 1억 원으로 계산되지만 내년에는 2억 원으로 간주되고 2007년에는 세율이 50%로 오르기 때문.

1주택자가 15년 이상 보유한 뒤 집을 팔면 양도차익의 일정 부분을 과세 대상에서 빼주는 장기보유 특별공제는 현재 30%에서 45%로 늘어난다. 퇴직자 등 소득이 적은 사람에게 과도한 세금을 물리는 것은 지나치다는 지적 때문.

○ 취득·등록세 인하폭 논란

마지막까지 진통을 겪고 있다. 열린우리당은 내년부터 실거래가로 과세되기 때문에 1%포인트 이상 인하할 것을 주장하고 있지만 정부가 지방자치단체 세수 부족을 이유로 반대해 0.5∼1%포인트 낮추는 방안을 고집하고 있다. 정부는 보고서에서 0.5%포인트 인하한다고 밝혔다.

단, 취득·등록세 인하의 명분이 보유세 강화에 따른 세 부담 줄이기여서 재산세와 종부세 인상에 맞춰 추가로 낮추는 방안을 논의하기로 했다.

취득·등록세 인하 대상은 개인 간의 토지 및 주택거래에 한정된다. 토지 거래에 붙는 취득·등록세는 4%에서 3.5%로, 주택 거래는 3.5%에서 3%로 각각 낮아진다.

아파트 분양 등 개인과 법인 간의 거래에 붙는 취득·등록세(4%)는 변동이 없다.

이번 세율 인하로 개인의 취득·등록세 부담은 다소 줄어들겠지만 기준시가와 실거래가의 차이가 큰 주택은 별 차이가 없게 된다.

예를 들어 5억 원(기준시가 4억 원)짜리 주택을 샀다고 가정하면 올해 취득·등록세는 1400만 원(4억 원×3.5%)이지만 내년에는 1500만 원(5억 원×3%)으로 오히려 100만 원 늘어난다.

하지만 서울 강남권 등 투기지역은 지금도 취득·등록세가 실거래가로 과세되기 때문에 내년에는 세율 인하의 덕을 볼 수 있다.

고기정 기자 koh@donga.com

■ 토지 세금 대폭강화

이번 대책은 예상과 달리 주택보다 토지에 대한 세금을 더욱 강화했다.

1가구 2주택자에 대한 양도소득세 단일세율이 당초 예상했던 60%에서 50%로 낮아진 반면 나대지에 대한 양도세는 60%로 확정됐다.

법인이 비업무용 토지를 팔아 얻은 양도차익에 대한 특별부가세율도 10%에서 30%로 높아졌다.

개인이건 법인이건 땅 투기로 벌어들인 불로소득은 환수하겠다는 것이다.

○ 토지 종부세 대상은 3억 원 초과

종부세 대상이 되는 토지는 법인의 비사업용 토지와 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등이다. 이런 땅에 대해서는 현재 6억 원 초과인 부과기준을 3억 원 초과로 대폭 확대한다.

또 지금은 개인이 전국에 보유한 땅값(공시지가)을 합친 금액을 기준으로 하지만 내년부터는 부모와 자녀 등 가구원이 갖고 있는 땅값을 모두 합산해 종부세 부과 여부를 가린다. 그만큼 종부세 대상자가 크게 늘어날 수 있다.

공시지가의 50%인 종부세 과세표준도 내년에는 주택에 대한 종부세와 마찬가지로 70%로 높아진다. 이후 매년 10%포인트씩 올라 2009년에는 공시지가를 100% 적용한다.

1년 전과 비교한 세 부담 상한선은 주택과 마찬가지로 현재 전년 납부세액의 50%에서 내년에는 200%로 늘어난다.

2009년까지는 종부세 평균 실효세율(세금을 땅값으로 나눈 것)을 1%로 높인다는 것이다.

○ 개인 토지 양도세 60%, 법인은 55%

토지의 양도세 과표 기준은 공시지가에서 2007년까지 모두 실거래가로 바뀐다.

다만 나대지와 잡종지, 부재지주가 소유한 농지, 임야, 목장 용지 등은 내년부터 실거래가가 우선 적용된다. 이런 땅에 대한 양도세율도 현재 9∼36%에서 2007년부터 60%의 단일세율로 오른다.

법인이 비업무용 토지를 팔았을 때도 세 부담이 커진다.

법인은 현재 정부가 지정하는 땅값 급등지역 내에 있는 토지에 대해서만 양도차익에 대해 법인세 25%와 특별부가세 10%를 내고 있다.

내년부터는 특별부가세 과세 대상에 ‘주업(主業)으로 하지 않는 법인이 소유하고 있는 농지, 임야, 목장 용지’ 등이 새로 추가된다. 법인세 외에 특별부가세 30%도 별도 과세해 양도차익의 55%를 세금으로 내야 한다.

김창원 기자 changkim@donga.com

수도권에 내년부터 5년간 주택 150만 채를 공급한다는 방침은 확정됐으며 투기수요를 줄이기 위해서는 세제 강화, 주택담보대출 제한, 투기감시기구 상설화 등의 대책이 포함될 전망이다.

이에 대해 정부와 열린우리당은 투기세력만을 대상으로 하는 ‘스마트탄(彈)식 대책’이라고 밝혔다. 하지만 실수요자들의 피해가 함께 우려된다는 지적도 있다.

주요 내용을 문답으로 소개한다.

○ 2010년까지 주택 150만 채 공급

―수도권에 주택을 얼마나 짓겠다는 것인가.

“분양주택과 국민임대주택, 일반 임대주택을 합쳐 내년부터 매년 30만 채씩 5년 간 150만 채를 공급할 계획이다.”

―그만한 주택을 지을 만한 땅이 수도권에 있는가.

“목표대로 집을 지으려면 내년부터 2010년까지 5년간 매년 900만 평씩 4500만 평이 필요하다. 현재 연간 600만 평씩 공급하고 있으므로 매년 300만 평씩 더 공급하면 된다. 추가 택지를 마련하기 위해 1차로 서울 강남권 수요를 흡수할 국·공유지 200만 평을 개발할 예정이다. 경기 파주 김포 옥정 등 현재 개발 중인 택지지구의 개발밀도를 높이거나 면적을 확대하는 방안도 검토하고 있다. 기존에 계획된 시설을 활용하면 개발비용과 시간을 줄일 수 있기 때문이다.”

―정확한 위치는….

“31일 종합대책 발표 때 공개하겠다고 발표했다.”

―그런 정도로 중대형 주택 공급 부족 문제를 해결할 수 있을까.

“공공택지 내 중대형 주택 공급비율을 높이는 방안도 검토하고 있다. 현재 공공택지에서는 △전용면적 18평 이하 주택 30% △18평 초과∼25.7평 이하 30% △25.7평 초과 40%의 비율로 짓도록 돼 있다. 중대형 비율을 50%로 높이는 대신 25.7평 이하 주택 비율을 60%에서 50%로 낮추는 방안도 생각할 수 있다.”

○ 세제 강화는 다주택 보유자에 초점

―1가구 2주택 보유자에 대한 양도소득세 중과는 모든 주택에 적용되나.

“서울, 경기, 6대 광역시에서는 모든 주택이 해당된다. 하지만 지방의 3억 원 이하 주택은 제외된다. 실시 시기는 2007년부터가 유력하다.”

―취득·등록세는 얼마나 낮아지나.

“집값에 따라 차등화 될 전망이다. 취득원가의 4%인 취득·등록세를 일률적으로 0.5%포인트씩 낮춰주는 방안이 검토됐지만 고가 주택의 인하 폭은 줄이거나 지금처럼 유지하고, 상대적으로 가격이 낮은 집의 인하 폭은 늘리는 방안을 검토 중이다.”

―재건축 아파트 분양권에도 세금을 매기나.

“지금까지 아파트 분양권은 주택으로 간주되지 않아 보유세와 양도세 부과 대상에서 제외됐다. 하지만 재건축 아파트를 중심으로 한 투기를 차단하기 위해 세금을 매기는 방안을 추진 중이다.”

―보유세 강화는 모든 주택에 해당되나.

“기준시가 6억 원 이상인 종합부동산세 부과 대상이 타깃이다. 종부세 부과 대상은 2009년까지 보유세 실효세율(집값 대비 세금)이 1%로 오른다. 나머지 주택은 2017년까지 1%로 인상된다. 종부세 대상 주택은 세금 상승폭 상한제(전년 납세액의 50%)도 폐지된다. 또 가구원이 갖고 있는 주택을 모두 합쳐 세금을 매기는 가구별 합산과세가 적용된다.”

○ 상설 투기 감시기구 설치

―감시 대상은….

“2주택 이상 보유자가 주 대상이다. 현재 326만7000여 건에 이르는 주택담보대출의 사후 관리도 맡는다. 담보대출을 받아 투기 자금으로 이용하는지 감시하겠다는 것이다.”

―기존 정부의 투기 감시와 다른 점은….

“지금은 부동산 거래 단계별로 감시가 이뤄진다. 하지만 국세청에 새로 설치될 기구는 부동산 거래 일체를 감시하는 점에서 차이가 있다. 2주택 이상 보유자 가운데 투기 의혹이 있는 사람에 대해서는 주기적으로 세무조사를 할 예정이다.”

○ 주택담보대출 가구별 제한

―가구별로 주택담보대출을 제한한다는 의미는….

“원칙적으로 1가구당 1건의 대출만 허용한다는 것이다.”

―가구별 주택담보대출 제한조치는 모든 지역에 적용되나.

“주택투기지역에만 적용된다. 주택투기지역은 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가에 맞춰 부과하는 지역. 서울은 강남권 대부분과 마포구 용산구 은평구 등 13개 구(區)이며 부산 수영구, 대구 수성구, 광주 광산구, 경기 수원·안양·성남시 등 총 53곳이 지정돼 있다.”

―예외 조항은 없나.

“추가 대출 희망자가 자신의 소득으로 대출 원리금(원금+이자)을 갚을 수 있다는 사실을 증명하면 대출받을 수 있다. 이 제도를 시행 중인 주택금융공사는 근로소득자에게는 소득 대비 대출 원리금 비율을 33%, 자영업자는 40%를 적용하고 있다.”

―현재 주택담보대출을 받고 있는 사람이 대학생인 아들 명의로 아파트 중도금 대출을 받고 있다. 아파트 완공 때 담보대출로 전환할 수 있나.

“아들의 소득이 없으면 불가능하다.”

고기정 기자 koh@donga.com

황재성 기자 jsonhng@donga.com

■ 8·31 부동산대책 앞두고 강남북 집값 희비

‘8·31부동산종합대책’ 발표를 앞두고 서울 강북과 강남지역 주택시장의 희비가 엇갈리고 있다.

재건축 및 고가(高價) 아파트가 밀집한 강남지역은 소형 아파트를 중심으로 집값이 떨어지는 반면 강북지역은 뉴타운 개발 방침이 호재로 작용해 오름세를 보이고 있다.

24일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 한 달 동안 강남지역에서 강남구(0.31%)를 제외하곤 서초(―0.01%) 강동(―0.14%) 송파구(―0.53%)의 집값이 모두 떨어졌다.

전국 집값 상승을 주도했던 강남권 재건축 아파트도 이 기간에 0.75% 하락했다. 특히 송파구 잠실 주공5단지 35평형은 7500만 원이 떨어진 9억3000만 원에 시세가 형성됐다. 반면 같은 기간 성북(1.29%) 노원(0.93%) 도봉(0.75%) 강북구(0.64%) 등 강북지역 아파트는 큰 폭으로 올랐다.

노원구 상계동 주공3단지 30평형은 한 달 동안 3000만 원이 올라 2억∼2억5500만 원에, 불암 현대 24평형도 2500만 원 오른 1억3000만∼1억5500만 원을 호가하고 있다.

경매시장 상황도 비슷하다.

부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 강남구 경매아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 6월 104.0%에서 이달 들어 90.9%로 낮아졌다.

반면 △강북(72.2%→87.9%) △성북(64.2%→79.9%) △도봉구(81.3%→84.9%) 등은 낙찰가율이 높아지는 추세가 뚜렷하다.

국토연구원 손경환(孫炅煥) 토지주택연구실장은 “정부의 ‘8·31대책’이 강남지역 주택수요 억제에 초점을 맞춘 데다 단기간에 강남 집값이 많이 오른 데 따른 반발심리로 강북 집값도 오르는 것”이라며 “당분간 이런 추세가 이어질 것”이라고 전망했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com