정부의 8.31 대책은 투기 억제를 위해 종부세 등땅부자와 집부자에 대해 집중적으로 세금부담을 늘린게 하나의 특징이다. 그러나 오는 2008년부터 재산세 과표 적용률을 매년 5%포인트씩 올리고 2007년에 양도소득세 부과를 실거래가 기준으로 전면 전환할 예정인 만큼 중산층이나 서민들도 영향권에서 벗어날 수는 없다.
물론, 재산세 과표 적용률의 상향 조정이나 양도소득세 실거래가 전환 등은 이번 대책에 의한 것이 아니고 그 이전부터 예고됐던 사안이라지만 경기침체의 짐이무거운 중산, 서민층들에게 반가운 얘기는 아니다.
특히 거래세나 양도소득세의 경우 이미 주택거래신고지역 지정 등으로 실거래가적용을 받는 강남권보다 강북권 등이 오히려 세금 증가율이 더 높아 논란도 예상된다.
다만, 보유세는 비싼 집 일수록 상승폭이 크다. (도움말 김종필 세무사, 내집마련정보사)
◇종부세 대상 4년뒤 보유세 부담액 2∼3배
지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성된 보유세 분야에서 가장 큰 변화는 종부세 대상 주택이 기준시가 기준 9억원초과에서 6억원초과로 확대되고 세대별로 합산 과세되는 것이다.
아울러 종부세의 경우 과표 적용률이 현행 50%에서 내년부터 70%로 높아지고 세율 체계도 현행 3단계에서 4단계로 바뀐다. 종부세 상승 상한폭은 200%다.
이에 따라 새로 종부세 대상 주택에 편입되는 주택을 중심으로 세부담이 급격히늘어날 전망이다.
예를 들어 기준시가 6억3천350만원인 강남구 대치동 W아파트 41평형의 경우 올해 보유세는 순수 재산세만 91만원이고 교육세(18만2천540원)와 도시계획세(34만7천960원), 공동시설세(1만2천820원) 등 부가세까지 포함하면 145만6천80원선이다.
그러나 내년에는 기준시가가 현재 수준에서 움직이지 않더라도 이 주택의 재산세는 132만3천750원이 되며 교육세(재산세의 20%)는 26만4천750원이 붙는다.
게다가 종합부동산세 부과대상 기준이 6억원초과로 강화되면서 종부세 18만900원(농특세 20%포함)도 내야 한다.
과표의 0.15%인 도시계획세와 과표의 최고 0.13%를 물리는 공동시설세가 현재의수준에서 동결되더라도 보유세 부담액이 올해보다 46.3% 늘어난 213만180원에 달하게 되는 것이다.
정부는 올해의 경우 각 지자체가 지방세에 대해 대거 감면 조치를 했지만 내년에는 감면 여력이 거의 없을 것으로 보고있다.
세무사들이 추정한 이 아파트의 보유세 부담액은 2009년이면 현재의 두배 수준에 달할 것으로 분석되고 있다.
종부세 과표 적용률이 매년 10%포인트씩 올라 2009년에는 100%로 오르고 재산세는 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 상승하는데 따른 것이다.
김종필 세무사는 "세대 합산 등으로 보유주택의 기준시가가 6억∼9억원이 되는경우는 2009년 보유세 부담액은 올해의 2∼2.6배, 9억∼20억원인 경우는 2∼3배가될 것으로 추정된다"고 말했다.
종부세 대상이 아닌 경우는 상대적으로 세 부담 증가폭이 크지는 않지만 어찌됐든 늘어나기는 마찬가지다.
재경부가 제시한 추정치로도 강남구의 기준시가 23억원짜리 아파트는 올해 보유세가 1천431만3천원에서 2009년에는 3천451만8천원 수준으로 늘어나며 10억원 짜리분당의 아파트는 같은 기간 373만8천원에서 814만8천원으로 증가하게 된다.
종부세 대상이 아니더라도 2008년부터는 재산세 과표 적용률이 높아지는 만큼기준시가 5억원짜리 서초구 아파트는 올해 156만3천원에서 2009년에는 193만8천원으로 보유세 부담이 늘고 상계동의 1억원짜리 아파트 역시 18만3천원에서 23만4천원으로 증가한다.
그러나 이는 기준시가가 정지해있을 경우를 전제로 한 것으로 실제는 기준시가가 오를 가능성이 있고 재산세 상한선 적용 등의 혜택을 본 경우도 있는 만큼 세 부담이 더욱 늘어날 수 있다.
게다가 서초구에서 5억원짜리 아파트를 소유한 남성의 아내가 상계동의 1억원짜리 아파트를 갖고있다면 세대 합산 과세로 종부세까지 물게 되는 만큼 부담은 훨씬커진다.
◇2주택자 양도세 증가율 강북권>강남권
집을 팔때 물리는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한중과세다.
그동안 1가구 2주택자는 집을 팔때 9∼36%의 누진세율로 세금을 물었으나 내년에는 실거래가로 세금을 내야하고 특히 2007년부터는 50%의 높은 단일세율로 중과세되며 장기보유특별공제 혜택도 볼수 없다.
특히, 현재 과표로 실거래가를 적용받는 서울 강남권 등 투기지역에 비해 기준시가로 세금을 내는 서울 강북권이나 지방권의 세금 증가율이 더 커진다.
예를 들어 1가구 2주택 중과세 대상자가 2003년 5월에 7억4천만원에 취득한 서울 강남구 대치동 W아파트 41평형을 현재 11억5천만원에 팔 경우는 실거래가를 기준으로 9∼36%의 세율을 적용받아 양도차익의 32.3%인 약 1억2천만원(주민세 포함)을세금으로 내게 된다.
내년에 같은 가격에 팔면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 만큼 1억716만원으로 세금 부담이 줄어든다.
그러나 2007년에 팔면 50%의 세율이 적용돼 양도차익의 절반 수준인 1억8천339만원을 물어야 한다.
또 2003년 5월에 실거래가 3억6천만원(기준시가 2억8천50만원)에 취득한 노원구중계동 L아파트 37평형을 연내 4억8천만원(기준시가 3억2천600만원)에 팔면 양도소득세는 기준시가에 맞춰 527만원 수준이다.
이에 비해 내년에 팔면 실거래가를 기준으로 과세되는 만큼 양도소득세는 2천255만원으로 328%나 증가하게 되고 2007년에 팔면 50%의 세율로 중과세 적용까지 받아4천925만원에 달한다.
◇거래세 강북권은 오히려 증가
취.등록세(농특세 등 포함)는 현재 공시가를 기준으로 개인간 매매의 경우 4.0%를 물리고 있지만 세율이 2.85%로 인하된다.
그러나 내년부터는 실거래가가 적용됨에 따라 실제 부담액은 서울 강북권이나지방을 중심으로 늘어난다.
예를 들어 노원구 중계동 L아파트 37평형의 경우 지금 매입하면 기준시가를 기준으로 4.0%인 1천304만원만 내면 되지만 내년에는 가격변동이 전혀 없더라도 실거래가의 2.85%인 1천368만원을 물어야 한다.
이에 비해 주택 거래신고지역인 강남구 도곡동 T아파트 101평형의 경우 올해 사면 거래세는 1억5천600만원이지만 내년에는 1억1천115만원으로 세율이 낮아지는 만큼 부담하는 거래세도 줄어든다.
대치동 W아파트 41평형 역시 거래세는 올해 4천600만원에서 내년에는 3천278만원으로 떨어진다.
기준시가 현실화율이 낮은 지역일수록 상대적으로 거래세 증가율은 높아진다는게 전문가들의 분석이다.
(서울=연합뉴스)
매경 부동산센터 칼럼리스트 및 투자분석
