‘8·31 부동산 종합대책’의 세제 부문은 종합부동산세를 가구별로 합산 과세하고 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 중과(重課)하는 데 초점이 맞춰져 있다. 실수요자에 대해서는 다양한 예외 규정으로 세금을 매기지 않는다. 주요 내용을 문답풀이로 알아본다.
―종부세를 가구별로 합산 과세할 때 1가구의 기준은….
“본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족이다. 미혼자는 1가구로 인정되지 않지만 △만 30세 이상 △소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 △배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 1가구로 본다.
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―부모 명의로 1채, 주민등록상 별도 가구로 돼 있는 자녀 명의로 1채를 갖고 있으면 가구별 합산 과세에 포함되는가.
“자녀가 미혼이고 만 30세 미만이며 직업이 없으면 가구별 합산 대상이다.”
―가구별 합산 과세 대상인 주택의 범위는….
“매년 6월 1일 현재 가구주와 배우자, 가구원이 갖고 있는 주택이다.”
―기준시가 6억 원 초과 주택은 전체 집값에 대해 종부세를 매기나.
“아니다. 6억 원 초과 부분에 대해서만 종부세를 매긴다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트는 6억 원에 대해서는 재산세를, 초과분인 4억 원에 대해서는 종부세를 부과한다. 재산세는 224만 원, 종부세는 215만 원이어서 보유세 총액은 439만 원이다.”
―1가구 2주택자는 내년부터, 1가구 1주택자는 2007년부터 양도세를 실거래가로 과세한다는데 과거의 매입 가격을 어떻게 알 수 있나.
“원칙적으로 매도자가 자진 신고를 해야 한다. 매도자도 알 수 없으면 처음 집을 샀을 때의 기준시가와 매도 시점의 기준시가 차이를 감안해 취득 원가를 추정한다.”
―1가구 2주택에 해당되는지의 판정 여부는….
“수도권과 광역시에 있는 모든 주택과 기타 지역에 있는 기준시가 3억 원 초과 주택이 해당된다.”
―1가구 2주택 가운데 2007년부터 양도세가 중과되는 대상의 기준은….
“수도권과 광역시에 있는 주택은 가격과 상관없이 1가구 2주택에 포함된다. 하지만 양도세 중과세는 기준시가 1억 원 초과 주택에만 적용된다. 기타 지역은 3억 원 초과 주택이 중과 대상이다.”
―시세 차익을 노리고 값싼 재개발 대상 주택을 매입하는 사례도 많은데 이때도 기준 금액에 미달하면 양도세 중과 대상에서 제외되나.
“‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 정비구역으로 지정 고시된 지역 안에 있는 재개발·재건축 대상은 가격이 낮아도 중과 대상이다.”
―가격 외에 1가구 2주택 중과 대상에서 제외되는 요건은….
“가구원이 직장 때문에 다른 시군에 집을 사거나, 1가구 1주택자가 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합가하면 제외된다. 주택 소유권 소송이 진행 중이거나 소송 결과로 얻은 주택도 중과세 대상에서 빠진다. 하지만 직장 문제로 인한 1가구 2주택은 해당 주택에서 반드시 1년 이상 살아야 하고, 직장 문제가 해소된 뒤 3년 안에 팔아야 중과세를 피할 수 있다. 혼인과 부모 봉양에 따른 2주택자는 혼인일이나 합가일로부터 5년 안에 팔아야 한다. 소송에 의해 2주택자가 됐을 때도 소유권 확정 판결일로부터 3년 이내에 매각해야 한다.”
―수도권에 기준시가 2억 원과 9000만 원짜리 주택 2채를 갖고 있으면 양도세가 중과되나.
“수도권은 모든 주택이 주택 수에 포함되기 때문에 1가구 2주택으로 간주된다. 하지만 기준시가 1억 원 이하 주택은 1가구 2주택이라도 양도세가 중과되지 않는다. 다만 기준시가 2억 원인 주택을 먼저 팔면 양도세가 중과된다. 만약 9000만 원짜리 주택이 재개발·재건축 대상이라면 역시 양도세 중과 대상이다.”
―주거용 오피스텔도 주택 수 계산에 포함되나.
“주거용으로 사용하면 주택으로 본다.”
―2가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 갖고 있다면 중과 대상인가.
“다가구 주택은 건축법에서는 주택 1채로 간주되지만 세법에서는 여러 채로 보기 때문에 1가구 2주택에 해당된다. 하지만 매각 방식에 따라 중과 여부는 달라진다. 1가구만 따로 팔면 중과세를 매기지만, 2가구를 통째로 한 사람에게 넘기면 한 주택을 판 것으로 해석돼 1주택자에 부과하는 세금만 내면 된다.”
―1가구 1주택자로서 비과세 요건을 갖춘 사람이 집을 1채 더 갖게 되면 기존에 있는 집도 중과 대상이 되나.
“다른 집을 사서 일시적으로 2주택자가 되면 1년 안에 기존 주택을 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있다.
또
△직계존속을 봉양하기 위해 가구를 합쳐 2주택이 됐다면 합가한 날로부터 2년 안에 먼저 파는 주택
△결혼으로 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 안에 먼저 파는 주택
△상속받은 주택
△문화재보호법에 의한 문화재 주택도 1가구 1주택 비과세를 적용받는다.”
―장기보유 특별공제란….
“집을 오래 갖고 있으면 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해 주는 제도다.
퇴직자들의 세금 부담을 덜어주기 위해 내년부터 1가구 1주택자에 한해 15년 이상 보유하면
양도차익의 45%를 공제하는 조항이 신설됐다.”
고기정 기자 koh@donga.com
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