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-2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?

▲2006년부터는 1세대 1주택의 경우와 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주의 농지 임야 목장용지는 실거래가로 과세됨.

-양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?

▲양도소득세 실거래가 과세제도는 2007년 1월1일부터 전면적으로 시행함. 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.

-전면 실가전환시 1세대 1주택 비과세는 어떻게 되는가?

▲실거래가 과세 전환시에도 1세대 1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세로 유지함. 3년이상 보유 등 요건을 갖춘 1세대 1주택의 경우를 말함. 다만 1주택이라도 양도가액 6억원 초과 주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세함.

-실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?

▲현재도 부동산 가격이 오른 투기지역에 대해서는 실가과세함. 실가과세는 지금까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제 소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임.

-1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?

▲1세대 2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율을 적용함. 또한 장기보유 특별공제도 배제함. 시행은 2007년 1월1일부터. 올해에 입법조치후 1년간 유예를 거친 후 시행함.

-1세대 2주택 해당여부 판정기준은?

▲1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택임.

2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 있음. 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않음.

양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함됨.

또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상임.

1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외됨.

또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 면제됨.

-중과대상 1세대 2주택 수는?

▲전체 970만세대의 2.8%인 28만세대로 추정함. 1세대 2주택 72만세대의 38.2%임. 중과가 제외되는 경우는 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대, 수도권 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만세대, 이사 결혼 노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대임.

-중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?

▲1세대 2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택임. 다만 소형주택인 경우에도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택(재개발 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당됨.

-현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?

▲1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007년 1월1일부터 시행하는 것임. 1세대 2주택을 보유하는 자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기 이전일중 빠른 날로 함.

-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되는가?

▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 세대 2주택에 해당됨. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.

그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로, 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대 2주택에 해당돼 양도세가 중과됨.

다만 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 9000만원 주택이라면 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨.

-2개 가구로 구분된 1채 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가?

▲다가구 주택은 1채 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄.

이 사례의 경우, 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권, 광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권 광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나, 수도권 광역시 소재하고 1억원 이하면 중과대상에서 제외되고 기타 지역에 소재하고 3억원 이하면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨.

다만 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함.

-주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?

▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부 장관이 고시하고 있음. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.

-1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?

▲다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음.

1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택 양도시, 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택.

1주택자가 다른 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우 혼인일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 상속주택과 문화재보호법에 의한 문화재주택, 농어촌 주택으로서 상속주택, 이농 귀농주택이면 일반주택까지 각각 1채씩 보유한 자가 일반주택을 양도하면 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 적용함.

-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?

▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년이상 거주했으며 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했음.

-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세하는가?

▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과하지 아니함. 조특법상 감면대상 주택은 중과에서 제외되고 거주주택은 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함.

-장기보유 특별공제제도는 어떻게 달라지는가?

▲현행 장기보유 특별공제율은 3년~5년시 양도차익의 10%, 5~10년은 15%(고가주택 25%), 10년이상은 30%(고가주택 50%)인데, 공제율을 이번에 조정함.

3~5년에는 양도차익 10%, 5~10년은 15%로 유지하되 고가주택의 추가 공제 부분은 삭제함. 10년 이상도 30%로 유지하고 15년 이상인 1세대 1주택에 대해서는 45% 공제율을 신설함.

주택으로서 15년이상 보유시 45%의 장기보유 특별공제가 적용되는 경우는, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택과 6억원 초과 고가주택, 1세대 2주택자와 3주택 이상 보유자는 중과대상에서 제외되는 주택의 경우 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유 특별공제만 적용받게 됨.

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