부동산 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 언제로 보는가 ?

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 20. 09:44

출처 :국세청 http://nts.go.kr/front/web_call/faq/wccewc08_03.asp?ctid=35&selid=120

표시5부동산 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 언제로 보는가 ?

취득일과 양도일은 보유기간의 계산, 양도차익의 산정, 신고기한의 결정, 비과세 또는 감면의 적용 등에 있어서 매우 중요한 기준이 되므로 양도소득세 과세대상 자산을 취득 또는 양도할 때에는 반드시 취득일과 양도일을 명확하게 하는 것이 중요합니다

사례 》

아파트 20평형의 기준시가가 2005.4.30자로 5천만원에서 8천만원으로 조정된 경우

양도일이 2005.4.25이면 5천만원을 양도가액으로 하고, 양도일이 2005.5.2이면 8천만원을 양도가액으로 하므로 양도일에 따라 양도소득세가 달라지게 됨

토지, 건물 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 다음의 경우 등을 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 합니다(영162 ①)

≫대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록 접수일 또는 명의개서일(영162 ① 1)

≫대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(영162 ① 2)

≫장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(영162 ① 3)

<참고 >

☞ 소득세법시행령 제162조 : 양도 도는 취득의 시기

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8ㆍ31대책 가장 궁금한점

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 20. 09:24

8ㆍ31대책 가장 궁금한점 풀어드립니다
8ㆍ31 부동산대책과 관련해 국민들이 가장 궁금하게 여기는 항목은 본인이 '1 가구 2주택자'에 포함되는지 여부인 것으로 집계됐다.

건설교통부가 8ㆍ31 대책 발표 후 네이버 '지식iN 스폰서'를 통해 접수한 질문 건수는 지난 17일 현재 299건에 달한다.

이 중 78%에 달하는 233건이 1가구 2 주택자 해당 여부에 관한 질문이었던 것으로 집계됐다.

다음은 1가구 2주택자 여부에 대한 일문일답 내용.

Q = 경기도 분당에 있는 아파트(본인 명의)에 살고 있다.

4000만원 상당 시골 집을 사려고 하는데 이것도 1가구 2주택에 해당하나.

A = 시골집은 '기타 지역'에 속하는 것으로 보인다.

그렇다면 공시가격이 3억 원 이하라서 1가구 2주택 양도세 중과대상에 포함되지 않는 주택이다.

Q= 현재 집을 세 채 갖고 있다.

충북 청주시에 1억7000만원짜리 34평형 아파 트와 1억3000만원짜리 대지 50평 주택, 서울 강북에 1억7000만원짜리 24평형이 다.

이것도 1가구 3주택에 해당되나.

A = 청주 소재 주택은 공시가격이 3억원 이하이므로 중과 대상에 포함되지 않 는 주택이다.

따라서 양도시 중과 대상에 해당하는 1가구 2주택자에도 해당되지 않는다.



Q = 포항시에 시가 8000만원짜리 아파트와 대구에 시가 8000만원짜리 단독주택 을 아버지 명의로 10년 넘게 보유하고 있다.

이것도 1가구 2주택 중과 대상에 포함되나.

A= 포항시는 '기타 지역'에 해당하므로 공시가격이 3억원을 초과하여야 하는 데 그렇지 않아 1가구 2주택 양도세 중과대상 주택에 해당하지 않는다.

그리고 대구 소재 주택은 1가구 2주택 양도세 중과대상 주택에는 해당되지만 공시가격이 1억원 이하여서 중과 대상에서 제외된다.

따라서 1가구 2주택자에 해당되지 않는다.

'기타 지역'에 소재한 '기준시가 3억원 초과'는 합산액이 아 니라 개별 주택가격을 말하는 것이다.

Q= 지금 살고 있는 집은 다가구주택으로 우리 가족을 제외하고 5가구가 모여 살고 있다.

이 중 한 집에는 친척이 살고 있는데, 전입신고는 하지 않은 것으 로 알고 있다.

이것도 1가구 2주택에 해당되나.

A= 다가구주택은 주택 한 채를 지분 형태로 소유(예 : 갑 2분의 1, 을 2분의 1)하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 본다.

질의자 가구를 제외하고 나머지 5 가구가 살더라도 그 소유권이 모두 질의자에게 있다면 각각 하나의 주택으로 보아 1가구 6주택이 된다.

다만 구분된 각 주택이 수도권ㆍ광역시에 소재하고 1억원을 초과하거나 수도권ㆍ광역시 외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과 대상이 되지만 수도권ㆍ광역시에 소재하고 1억원 이하이면 중과대상에서 제외된다.

Q= 결혼 전에 신랑과 신부가 각각 자기 명의로 된 집이 있었다.

결혼한 지 3 년이 안 됐는데 이때도 1가구 2주택에 해당이 되는가. A = 1가구 2주택자에 해당한다고 할지라도 혼인일로부터 5년이 경과하지 않았 을 때는 1가구 2주택 양도세 중과 대상에서 제외된다.

Q= 올해 27세이고 미혼인데 분가해 아파트를 하나 사면 1가구 2주택에 해당되는가.

A= 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없으면 주민등록상 별도 가구로 되 어 있더라도 1가구 2주택에 해당된다.

Q= 내집을 소유하고 있는 상황에서 올해 초 아버지가 갑작스럽게 돌아가시는 바람에 선친이 살던 집과 가게를 상속받았다.

그래서 '1가구 2주택+가게'를 소 유하게 되었다.

세금 중과 대상이 되는지.

A= 상속받은 주택으로 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택은 설령 1가구 3주택 이상 보유자가 되더라도 양도세가 중과되지 않는다.

또 1가구 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가해 2주택이 되었을 때는 혼인일 또는 합가 일로부터 5년이 경과하지 않으면 양도세가 중과되지 않는다.

Q= 1주택자가 경매로 주택을 추가로 취득했을 때도 양도세 중과 대상에 포함 되나.

A= 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로 재정경제부령이 정하는 주택에 해당하는 것이라면 1가구 3주택 이상 보유자일지라도 중과대상 에서 제외된다.

또 주택 소유권에 관한 소송을 진행하고 있거나 소송 결과에 따라 취득한 주택 이라면 소유권 확정판결일로부터 3년 이내에 한하여 1가구 2주택 양도세 중과 가 적용되지 않는다.

Q= 분당에 위치한 주거형 오피스텔 살고 있다.

서울에는 조그만 아파트(기준 시가 1억원 이상)도 한 채 가지고 있다.

이것도 1가구 2주택에 해당되나.

A= 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 것이므로 1가구 2주택 에 해당된다.

[이진우 기자]
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2005.10.18 07:58 입력

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농어촌주택 양도세 과세특례 3년 연장

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 12. 09:16

도시민 구입한 농어촌주택, 양도세 과세특례 3년 연장

도시민이 구입한 농어촌 주택에 적용되는 양도소득세 과세특례 제도가 2008년까지 연장된다.

정부는 당초 이 제도를 올해까지만 유지하고 내년부터 폐지할 예정이었다.

재정경제부는 이런 내용을 담은 조세특례제한법 개정안을 마련해 올해 정기국회에 제출할 계획이라고 11일 밝혔다.

농어촌 주택에 대한 양도세 과세특례 제도는 도시에 주택을 한 채 갖고 있는 사람이 일정 기준을 갖춘 농어촌 주택을 구입한 뒤 3년 이상 보유한 도시 내 주택을 팔 때 1가구 1주택 보유자로 간주해 비과세 혜택을 주는 것이다.

1가구 2주택자에게 적용되는 양도세 중과 규정을 피할 수 있도록 해 농어촌 주택 거래를 활성화하기 위한 조치다. 이런 혜택을 받을 수 있는 농어촌 주택은

△건물 150m²(45평) 이하

△대지 660m²(200평) 이하

△건물과 대지를 합쳐 기준시가 7000만 원 이하의 조건을 갖춰야 한다.

홍수용 기자 legman@donga.com

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양도차손시에도 신고해야함.

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 10. 20:30
취득가가 6800만원인 빌라를 3년 내에 6300만원에 팔았습니다.
양도 소득이 전혀 없는데요 신고를 해야하나요?
손해를 보고 팔았는데 이럴땐 어떻게 하나요...
답변들
양도차손이 났는데 신고를?
mariter (2004-03-16 10:13 수정)이의제기 | 신고하기
1세대1주택 비과세나 일시적2주택으로 비과세가 되는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.국세청에서 자동으로 자료가 조회가 되기때문이죠.
(But, 추후 어떤 분란의 소지를 없애기 위해서는 신고하시는것도 바람직합니다)

그러나 위의 경우를 제외하고는 손해보고 팔았을때도 신고를 해야 합니다.
감면받는 경우에도 신고해야 합니다.

또한 손해보고 팔경우에는 동일 과세기간동안 양도차손에 대해서 다른 자산을 파실때
차손만큼 공제를 받기도 합니다.

그러니 신고는 하십시오(신고기한은 양도일이 속하는 달의 마지막일로부터 2개월이내이며---예정신고, 확정신고는 다음해 5월31일까지 입니다.)

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양도차손시도 신고한다.

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 10. 14:20

1. 양도소득세는 양도차익에 대하여 과세하는 세금으로, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도차익이 없거나 양도소득금액이 양도소득기본공제액 250만원에 미달하여 양도차손이 발생한 경우 양도소득세는 없는 것이나, 양도자는 양도당시 및 취득당시의 계약서 및 기타필요경비 영수증 등을 첨부하여 주소지 관할세무서에 예정신고(예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 )또는 양도일이 속하는 연도의 다음년도 5월1일부터 5월31까지의 기간에 확정신고를 하셔야 하는 것입니다.

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양도세 비과세

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 10. 13:33
2년 이상 거주하여야 1세대1주택 비과세 가능지역

▶ 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세(고가주택은 제외) 대상이나

- 서울특별시, 과천시 및 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역에 소재하는 주택의 경우에는 2004.1.1 이후 양도분부터 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에 한하여 1세대1주택 비과세 적용함(영154 ①)

※ 5개 신도시의 상세지번 : 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 검색란에 '5대 신도시' 입력, 검색한 후 동명을 클릭하면 지번이 표출됨

http://www.nts.go.kr/front/newsroom/notice_room/notice_view.asp?news_seq=163

▶ 다만, 2003.12.31 이전에 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우이거나 2003.12.31 이전에 혼인 및 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상) 동거봉양을 위하여 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 종전규정(3년 보유 + 1년 거주) 적용함(대통령령 제18127호 부칙3, 2003.11.20)

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필요경비...

경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 10. 10. 09:44

양도소득세가 실거래가 기준으로 부과되는 경우
필요경비로 공제받을 수 있는 항목을 꼼꼼히 챙겨야 효과적으로 세금을 줄일 수 있다.

양도소득세 계산시 양도가액에서 취득가액 뿐 아니라
필요경비를 공제한 금액을양도차익으로 간주하는데
기준시가가 적용되는 경우 일괄적으로 취득당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만
실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출해야 하기 때문.

현재

-고가주택 : 양도 실지거래가액이 6억원 초과

-1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우(영162의2 ⑤)

-미등기양도자산

-부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우

-허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우

- 재정경제부장관이 지정하는 지역(투기지역)에 소재하는 부동산을 양도하는 경우

-양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우


△2006년부터는 1가구 2주택 매매시에는
양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 하며 1가구 3주택이상 보유자가 주택을 팔 경우에도 실거래가가 적용된다.


양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은?

공제받을 수 있는 비용은 크게 부동산을 취득.양도하는데 들어가는 비용과
부동산을 수선하는데 들어가는 비용으로 나눌 수 있다.

◆취득.양도시 비용
1) 공인중개사를 통해 부동산을 사거나 팔았을 경우 : 공인중개사 수수료(매도, 매수)
2) 법무사를 통해서 등기를 의뢰시 : 법무사수수료도 공제대상에 포함된다.
3) 취득시 관련 세금 인정 : 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세
4) 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우: 할인료 역시 비용처리된다.

◆수선비용
공제 대상이 되는 수선비는
'양도자산의 용도변경이나 개량 또는이용편의를 위해서 지출한 비용'으로서
'이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는기간이 늘어나거나 자산의 가치가 현실적으로 상승해야 한다'는 두 조건을 충족해야한다.

이와 관련해 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있기 때문에
과세관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.

● 먼저 비용으로 인정되는 수선비로는
1) 발코니 섀시 설치비용,
2) 난방시설 교체비용
3) 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다.
즉, 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다.

● 비용으로 인정받을 수 없는 사례
1) 벽지나 장판 교체비용
2) 싱크대나 주방기구교체비용
3) 외벽 도색 비용
4) 문짝이나 조명 교체 비용
5) 보일러 수리 비용
6) 옥상방수 공사비
7) 하수도관 교체비
8) 오수정화조설비 교체비 등도비용으로 인정되지 않는다.
즉, 이들 비용은 모두 정상적인 수선 또는
경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는
주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문에
공제대상 경비에 포함되지 않는다.

수선비를 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출해야하는데
증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며
공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다.

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경제방_양도소득세
posted by 구름너머 2005. 9. 26. 22:16
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
기준시가로 양도소득세를 신고하면 이미 확정되어 있는 가액으로 세액을 계산하기 때문에 예정신고를 하여 세액공제를 받거나 기한 내 세금을 신고ㆍ납부하여 가산세를 물지 않는 방법 외에 별다른 절세대책이 없다.
그러나 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 양도가액, 취득가액, 기타 필요경비 등에 대한 증빙서류를 제출하여 인정을 받으면 기준시가로 신고하는 경우보다 세금을 더 적게 낼 수도 있으므로 많은 사람들이 절세 또는 탈세 목적으로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고 있다.
하지만 납세자가 실지거래가액으로 신고하였다고 해서 모두 신고한 대로 인정해 주는 것은 아니며, 세무조사를 실시하여 실지거래가액이 확인되는지 여부에 따라 다음과 같이 처리한다.

⊙ 제출된 증빙서류가 실지거래가액으로 확인되는 경우
납세자가 신고한 내용을 그대로 인정한다.
⊙ 제출된 증빙서류에 의해서는 실지거래가액을 인정 또는 확인
할 수 없는 경우(신고실가 외의 실가를 확인하지 못한 경우)
양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 양도일 전후 3개월 내의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(취득가액에 한함), 기준시가 등에 의하여 추계결정 한다.
⊙ 신고한 가액 이외의 실지거래가액이 확인되는 경우(실지거래가액을 허위로 신고한 경우)
세무조사 결과 신고한 실지거래가액이 허위로 판명되고 사실상의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여 세액을 추징한다.
2001. 12. 31 이전에는“조사결과 신고금액과 다른 실지거래가액이 확인되더라도 세법에 명문규정이 없어 기준시가로 과세하여야 한다”는 대법원의 판결 내용에 따라 실지거래가액을 허위로 신고하더라도 납세자의 입장에서는 최소한 기준시가로 과세받을 수 있었으나,2001. 12. 31 세법을 개정하면서 신고실가 외의 가액이 실까로 확인되는 경우에는 확인된 실가에 의해 양도소득세를 결정할 수 있도록 근거규정을 신설하였다.
따라서, 2002. 1. 1 이후 양도분부터는 허위로 실가신고를 하면 기준시가로 신고한 경우보다 훨씬 많은 세금을 부담할 수 있으므로 허위 실가신고는 하지 않는 것이 좋다.
예를 들어, 서울 강남구 소재 31평 아파트(취득가액 : 기준시가 2억원, 실지취득가액 3억원)의 시가가 6억원이고 국세청 기준시가도 3억 8천만원인데 특별한 사유도 없이 양도가액을 3억 5천만원으로 하여 신고한 것을 세무조사결과 6억원에 양도한 사실이 밝혀졌다면,
종전에는 실지거래가액이 확인되더라도 기준시가로 과세하였기 때문에 양도차익 1억 8천만원에 대한 세금만 내면 되었지만,2002. 1.1 이후 양도분부터는 확인된 실지거래가액으로 과세하므로 양도차익 3억원에 대한 세금을 내야 한다.
실가신고를 하지 않았다면 기준시가로 계산한 금액만 내면 될것을, 세금을 조금 줄여보려고 허위로 실사신고하였다가 기준시가로 신고한 경우보다 훨씬 더 많은 세금을 부담하게 되는 결과를 초래하게 된 것이다.

출처 : 한국납세자 연맹

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